Après la plainte : audience, décision et recours

Avant l’audience : l’avis d’audience et la preuve

Après le dépôt, le greffier de la commission fixe une date d’audience. Devant la LARB, il doit aviser les parties de la date et des délais de preuve au moins 35 jours avant l’audience ; devant la CARB, au moins 70 jours avant (MRAC, art. 4 et 8). Les dates exactes sont sur l’avis d’audience (Notice of Hearing).

Le plaignant communique ensuite sa preuve, la municipalité répond, puis le plaignant peut répliquer, selon les délais du règlement : 21, 7 et 3 jours avant l’audience à la LARB ; 42, 14 et 7 jours à la CARB. La commission de Calgary conseille de consulter la preuve de la Ville le lendemain de son échéance, pour décider d’une réplique.

Un règlement reste possible jusqu’au bout. Si l’évaluateur corrige l’évaluation, Edmonton indique que l’audience est annulée, qu’un avis modifié est émis et que les frais sont remboursés.

L’audience

L’ARB est un organisme quasi judiciaire : le guide du ministère la compare à un tribunal, capable d’ordonner une modification de l’évaluation. Une formation compte en général trois membres. À la CARB, le président vient du Land and Property Rights Tribunal.

Edmonton tient ses audiences par vidéoconférence, téléconférence, par écrit ou en personne ; la plupart des audiences résidentielles durent de 60 à 90 minutes. À Calgary, la commission note que la formule sur papier seulement exige l’accord des deux parties, et qu’à l’audience orale vous pouvez expliquer votre preuve et répondre aux questions.

Le plaignant présente sa preuve, puis l’évaluateur présente celle de la municipalité. La commission n’entend que les questions inscrites sur la plainte et la preuve communiquée à temps (MRAC, art. 6).

La décision

La commission doit rendre une décision écrite et motivée dans les 30 jours suivant le dernier jour d’audience, ou avant la fin de l’année d’imposition si c’est plus tôt (MGA, art. 468). Le greffier l’envoie aux parties dans les 7 jours (art. 469).

Elle peut baisser la valeur, la maintenir ou la hausser : la loi précise que son pouvoir comprend celui d’« increase or decrease an assessed value » (art. 467(1.1)). Si la taxe diminue, Calgary et Edmonton créditent le trop-payé à votre compte. Si vous vendez pendant la plainte, Calgary indique que le remboursement va au nouveau propriétaire, sauf entente écrite.

La décision vaut pour l’année visée seulement. Pour l’avis suivant, la municipalité repart des données du marché, et une nouvelle plainte sera nécessaire si le désaccord persiste.

Le recours suivant : le contrôle judiciaire

Il n’y a pas de second appel sur la valeur. La MGA prévoit une demande de contrôle judiciaire (judicial review), déposée à la Court of King’s Bench et signifiée « not more than 60 days after the date of the decision » (art. 470(1)).

Alberta.ca décrit ce recours comme un examen visant à savoir si la commission « has acted in a fair, reasonable and lawful manner ». La cour contrôle la décision de la commission. C’est une procédure judiciaire : alberta.ca renvoie aux avocats pour de l’information sur ce recours.

Quand un évaluateur professionnel aide

Personne n’est obligé d’engager un professionnel : le propriétaire peut se plaindre seul, et Calgary cite l’estimation d’un évaluateur comme une preuve parmi d’autres. Un rapport d’évaluation devient surtout utile dans trois cas.

• Un immeuble à revenus ou non résidentiel, entendu par la CARB, où la valeur repose souvent sur les loyers et les dépenses (méthode du revenu).
• Une propriété atypique avec peu de ventes comparables : grand terrain, maison de luxe, bâtiment ancien ou mixte.
• Un écart important entre votre estimation et la valeur au rôle, qui justifie un rapport indépendant daté au 1er juillet de l’année précédente.

Choisir et vérifier un évaluateur

Au Canada, les titres AACI (Accredited Appraiser Canadian Institute) et CRA (Canadian Residential Appraiser) sont délivrés par l’Institut canadien des évaluateurs (Appraisal Institute of Canada). Demandez que le rapport soit daté au 1er juillet de l’année précédente, la date qui compte pour la commission.

Payotte présente un évaluateur vérifié par secteur ; vérifiez toujours le titre auprès de l’Institut. Voir trouver un évaluateur agréé et combien coûte une évaluation immobilière. Pour revoir la démarche au complet : le guide complet, la page Évaluation foncière en Alberta et les autres provinces sur Évaluation foncière au Canada.

Questions fréquentes