En resumen
Vender una vivienda en España genera un impuesto municipal (la plusvalía municipal, un impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos), un impuesto estatal sobre la renta por la ganancia, si la hay, y una serie de gastos de trámites. El impuesto sobre la renta es el mismo en toda España: del 19 % al 30 % para un vendedor residente y del 19 % para un no residente. Además, el comprador retiene el 3 % del precio al vendedor no residente como pago a cuenta. El impuesto municipal, el impuesto local sobre bienes inmuebles y los documentos de habitabilidad dependen del municipio y de la comunidad autónoma, así que consulta el ayuntamiento y tu administración autonómica.
Qué paga el vendedor, concepto a concepto
| Concepto | Regla | Estatal o local |
|---|---|---|
| Plusvalía municipal | El vendedor es el contribuyente; si el vendedor es una persona física no residente en España, el comprador la paga como sustituto del contribuyente (TRLRHL art. 106) | Tipo y coeficientes fijados por cada ayuntamiento dentro de los límites estatales |
| Impuesto sobre la ganancia | Residente: IRPF, escala del ahorro 19 %, 21 %, 23 %, 27 %, 30 %. No residente: IRNR al 19 % | Estatal |
| Retención del 3 % | El comprador retiene el 3 % del precio acordado al vendedor no residente (IRNR art. 25.2) | Estatal |
| Gastos de escritura | Los gastos de otorgamiento de la escritura corren a cargo del vendedor; los de la primera copia y los posteriores, a cargo del comprador, salvo pacto en contrario (Código Civil art. 1455) | Regla estatal por defecto |
| Certificado energético | Se anexan al contrato de compraventa un certificado registrado y la etiqueta energética (RD 390/2021 art. 17.2) | Norma estatal, registros autonómicos |
| Certificado de deudas con la comunidad | El vendedor declara en la escritura que está al corriente de los gastos de comunidad y aporta un certificado (LPH art. 9.1.e) | Estatal |
| Hipoteca | Amortizar y cancelar la carga en el Registro | Estatal |
Los detalles de cada impuesto están en guías separadas: plusvalía municipal, ganancia patrimonial por la venta, reinversión en vivienda habitual y la exención para mayores de 65 años.
Las dos facturas fiscales y sus plazos
Impuesto municipal. El vendedor debe presentar la declaración en el ayuntamiento en el plazo de 30 días hábiles desde la venta (TRLRHL art. 110.2.a), y algunos municipios utilizan la autoliquidación. El impuesto es nulo si puedes demostrar que no hubo incremento del valor del terreno entre la compra y la venta (art. 104.5).
Impuesto sobre la renta por la ganancia. La ganancia es el valor de transmisión menos el valor de adquisición. El valor de adquisición incluye el precio, las mejoras y los gastos e impuestos que pagaste al comprar, excluidos los intereses; el valor de transmisión es el precio real menos los gastos e impuestos que el vendedor pagó en la venta (Ley 35/2006 arts. 34-35). Un residente lo declara en la declaración anual. Un no residente presenta el modelo 210 dentro de los tres meses siguientes al mes que sigue a la venta (Agencia Tributaria).
Cálculo, no un presupuesto. Para el procedimiento del no residente, consulta vender siendo no residente. Un no residente vende por 400.000 €, habiendo adquirido por 300.000 € más 20.000 € de gastos de compra, y se suponen unos gastos de venta nulos. La ganancia es de 80.000 € y el impuesto al 19 % es de 15.200 €. El comprador retiene el 3 % de 400.000 €, es decir, 12.000 €, y lo ingresa mediante el modelo 211 en el plazo de un mes desde la venta. El vendedor declara entonces en el modelo 210 y paga los 3.200 € restantes. Si la retención superara el impuesto, el vendedor reclamaría la diferencia.
La hipoteca, los certificados y la escritura
Amortizar el préstamo. El prestatario puede amortizar “en cualquier momento” total o parcialmente, y el prestamista puede exigir un preaviso de hasta un mes. El prestamista debe darte cifras por escrito en tres días hábiles desde tu solicitud (Ley 5/2019 art. 23). La compensación que puede cobrar está limitada por el mismo artículo; consulta la comisión por amortización anticipada.
Cancelar la carga. Una inscripción de hipoteca en el Registro de la Propiedad se cancela por sentencia judicial o por escritura u otro documento auténtico en el que el acreedor preste su consentimiento (Ley Hipotecaria art. 82). Los textos consultados no fijan el coste de esa escritura ni quién lo asume; pide a la notaría un presupuesto por escrito.
Certificado energético. El certificado dura como máximo diez años, cinco si la calificación es G (RD 390/2021 art. 13.1), y el propietario debe renovarlo (art. 13.3). Todo anuncio de venta debe mostrar la calificación energética (art. 17.3). Consulta la guía del certificado energético.
Comunidad de propietarios. En un piso o una urbanización con gastos compartidos, la escritura exige un certificado de deudas emitido en el plazo de siete días naturales, salvo que el comprador renuncie expresamente a él (LPH art. 9.1.e). Consulta el certificado de deudas con la comunidad.
Documentos de habitabilidad. Que necesites una cédula de habitabilidad o una licencia de ocupación depende de la comunidad autónoma; consulta la cédula de habitabilidad y la licencia de primera ocupación.
Impuesto local sobre bienes inmuebles. El IBI lo debe el propietario a 1 de enero (TRLRHL art. 75), así que el vendedor debe el año en que se produce la venta y puede recuperar una parte del comprador por pacto; consulta el IBI.
Cuánto cuesta
No hay una cifra única. Los conceptos fiscales anteriores siguen las reglas citadas. Los aranceles notariales siguen una escala oficial y el Registro cobra sus propios aranceles; esta guía no cita ningún importe de ninguno de los dos, porque no se han vuelto a leer las tablas de aranceles para ella. La comisión de la agencia es materia de contrato, y ninguno de los textos consultados la fija. Si no vives en España, empieza por la calculadora del impuesto de no residentes.
Qué profesional consultar
Un abogado colegiado en un colegio de abogados español puede revisar el título, la situación fiscal y la escritura; consulta el abogado inmobiliario. El notario (notario) otorga la escritura. Un agente inmobiliario se ocupa de la comercialización y de las visitas: agente inmobiliario. Un asesor fiscal resulta útil cuando la vivienda en España tributa además en tu país de residencia.
Preguntas frecuentes
¿Quién paga al notario cuando vendo?
Por defecto, el vendedor asume el coste del otorgamiento de la escritura, y el comprador el de la primera copia y las posteriores, “salvo pacto en contrario” (Código Civil art. 1455). En la práctica, el contrato puede repartir los gastos de otra manera.
¿Debo pagar impuestos si vendo con pérdida?
El impuesto sobre la renta grava una ganancia. En cuanto al impuesto municipal, no se devenga si demuestras que no hubo incremento del valor del terreno (TRLRHL art. 104.5).
¿Es la retención del 3 % mi impuesto definitivo?
No. Es un pago a cuenta del impuesto (IRNR art. 25.2). El impuesto definitivo se liquida en el modelo 210, y cualquier exceso se devuelve.
¿Paga un vendedor británico, canadiense o estadounidense un tipo más alto?
No sobre la ganancia: el tipo de no residentes sobre una ganancia patrimonial es del 19 % para todos (IRNR art. 25.1.f). El 24 % se aplica a las rentas y a la renta imputada.
¿Puede el comprador descontar la plusvalía municipal de mi precio?
Cuando el vendedor es una persona física no residente, la ley convierte al comprador en sustituto del contribuyente (art. 106.2), de modo que el comprador paga al ayuntamiento y las partes normalmente lo tienen en cuenta en el precio. Los textos consultados no describen cómo.
Información general tomada de las fuentes oficiales citadas y fechadas en esta página. No es asesoría jurídica, fiscal ni financiera: para tu situación, consulta a un profesional autorizado.
Más guías sobre vender
Fuentes
- Código Civil, art. 1455 (BOE, texto consolidado) (consultada el 15 de octubre de 2026)
- Texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, arts. 63, 104-110 (BOE) (consultada el 15 de octubre de 2026)
- Ley 35/2006 del IRPF, arts. 34-35, 66, 76 (BOE) (consultada el 15 de octubre de 2026)
- Texto refundido de la Ley del IRNR, arts. 24-25 (BOE) (consultada el 15 de octubre de 2026)
- Modelo 211: retención en la adquisición de inmuebles a no residentes (Agencia Tributaria) (consultada el 15 de octubre de 2026)
- Real Decreto 390/2021, arts. 13 y 17 (BOE) (consultada el 15 de octubre de 2026)
- Ley 5/2019, art. 23 (BOE) (consultada el 15 de octubre de 2026)
- Ley Hipotecaria, art. 82 (BOE) (consultada el 15 de octubre de 2026)
- Ley de Propiedad Horizontal, art. 9 (BOE) (consultada el 15 de octubre de 2026)