Impuesto sobre la ganancia patrimonial al vender una vivienda en España

Cómo se calcula la ganancia

La base del impuesto es la diferencia entre dos valores (Ley 35/2006, art. 34.1).

Valor de adquisición (art. 35.1): el precio real pagado, más el coste de las inversiones y mejoras, más los gastos y tributos de la compra que hayas pagado tú, con exclusión de los intereses. El reglamento lo reduce después por la amortización cuando proceda.

Valor de transmisión (art. 35.2): el precio real de la venta, menos los gastos y tributos inherentes a la transmisión que haya pagado el vendedor. El precio es el importe realmente satisfecho, pero si es inferior al valor normal de mercado, prevalece el valor de mercado.

Vivienda heredada o donada (art. 36): cuando adquiriste la vivienda a título lucrativo, el valor de adquisición es el que se tomó para el impuesto sobre sucesiones y donaciones, sin que pueda superar el valor de mercado. La transmisión por causa de muerte no genera ganancia para el fallecido (art. 33.3.b).

La plusvalía municipal que paga el vendedor es uno de los tributos de la venta que reducen el valor de transmisión en la medida en que lo haya pagado el vendedor; consulta la guía sobre la plusvalía municipal. Los impuestos de la compra y los gastos de notaría suelen aumentar el valor de adquisición; consulta la guía sobre comprar una vivienda en España siendo extranjero.

Residentes: la escala del ahorro

La ganancia de un residente se integra en la base imponible del ahorro (art. 49), que tributa según la escala estatal del artículo 66 combinada con el tramo autonómico del artículo 76. Cada parte es del 9,5 % hasta 6.000 €, del 10,5 % hasta 50.000 €, del 11,5 % hasta 200.000 €, del 13,5 % hasta 300.000 € y del 15 % por encima. Sumadas las dos partes resulta:

Esta escala se aplica desde el 1 de enero de 2025 (Ley 7/2024) y el texto consolidado no muestra ningún cambio posterior. Las ganancias y pérdidas del ejercicio se compensan entre sí; una pérdida neta solo compensa hasta el 25 % de las rentas positivas del ahorro de la otra clase, y puede arrastrarse durante cuatro años (art. 49.1). El mínimo personal y familiar se aplica antes de la escala.

Un cálculo, no un presupuesto. Un residente con una ganancia de 100.000 € y sin otras rentas del ahorro paga, antes del mínimo, 10.380 € por los primeros 50.000 € y el 23 % sobre los 50.000 € siguientes: 10.380 € + 11.500 € = 21.880 €. La ganancia se declara en la declaración anual del año de la venta.

No residentes: 19 % fijo

Para quien no reside en España, la ganancia patrimonial tributa al 19 % (texto refundido de la Ley del IRNR, art. 25.1.f.3º). El tipo general del 24 % se aplica a otras rentas, como los alquileres, no a la ganancia. La ganancia se calcula con las mismas reglas que las expuestas arriba (art. 24.4), salvo la regla sobre la división de la cosa común. Un residente en otro Estado de la UE o del EEE con intercambio efectivo de información también tributa al 19 % y puede aplicar las mismas reglas de cálculo (art. 24.6).

Tras la venta de un no residente se dan dos pasos (el procedimiento completo está en vender siendo no residente: la retención del 3 % y en el modelo 210):

1. El comprador retiene el 3 % del precio acordado y lo ingresa mediante el modelo 211 en el plazo de un mes desde la transmisión (art. 25.2). Es un pago a cuenta, no el impuesto.
2. El vendedor presenta el modelo 210 en los tres meses siguientes a ese plazo de un mes, sea cual sea el resultado, y descuenta la retención de la cuota (Agencia Tributaria).

Un cálculo, no un presupuesto. Precio de 400.000 €, valor de adquisición de 320.000 €: ganancia de 80.000 €, impuesto al 19 % = 15.200 €. La retención es el 3 % de 400.000 € = 12.000 €, de modo que quedan 3.200 € por pagar en el modelo 210. Si el precio hubiera sido igual al valor de adquisición, los 12.000 € serían reembolsables.

Dónde intervienen los convenios de doble imposición

España puede gravar la ganancia obtenida con un inmueble español tanto según el convenio con el Reino Unido (art. 13.1) como según el convenio con Canadá (art. XIII.1). La eliminación de la doble imposición se concede en el país donde resides, con arreglo a normas que quedan fuera de esta guía. Usa la calculadora del impuesto de no residentes para una primera estimación y pregunta a tu propia administración tributaria cómo se acredita en tu país el impuesto español.

Las exenciones que reducen o eliminan la ganancia están en la guía sobre la reinversión en vivienda habitual (abierta a residentes y a residentes en la UE o el EEE que vendan lo que fue su vivienda habitual en España; no a residentes en el Reino Unido, Canadá o Estados Unidos) y en la de la exención para mayores de 65 años. Los costes globales de una venta están en gastos de vender una vivienda en España.

Qué profesional consultar

Un asesor fiscal o un abogado colegiado en un colegio de abogados español puede calcular el valor de adquisición a partir de escrituras y facturas antiguas; consulta la página del abogado inmobiliario. Conserva la escritura de compra, los justificantes de las mejoras y la prueba de los impuestos de la compra: todo el cálculo se apoya en ellos.