Exención para mayores de 65 años al vender la vivienda habitual en España

Qué dice la ley

El artículo 33.4 enumera las ganancias que están “exentas del Impuesto”. La letra b) comprende las ganancias que se pongan de manifiesto “con ocasión de la transmisión de su vivienda habitual por mayores de 65 años o por personas en situación de dependencia severa o de gran dependencia”. Destacan tres rasgos.

• Es una exención de la ganancia, de modo que esta no se integra en absoluto en la base del ahorro.
• El texto no contiene ningún máximo ni condición alguna sobre lo que hagas con el dinero. Eso la distingue de la regla de reinversión de la exención por reinversión en vivienda habitual, que exige una nueva vivienda habitual.
• Cubre solo la vivienda habitual, tal como la define el reglamento.

El texto no precisa en qué fecha se cuentan los 65 años. Si estás cerca del umbral, consulta a la Agencia Tributaria antes de firmar.

El requisito de vivienda habitual

La definición figura en el artículo 41 bis del Real Decreto 439/2007 y se usa tanto para esta exención como para la reinversión.

1. El edificio debe haber constituido tu residencia durante un período continuado de al menos tres años (art. 41 bis.1). Se admite un período menor cuando se produzca el fallecimiento o concurran circunstancias que obliguen al cambio de domicilio, como matrimonio, separación, traslado laboral, primer empleo, cambio de empleo u otras análogas justificadas.
2. Debes haber habitado en él de manera efectiva y permanente en el plazo de doce meses desde la adquisición o la terminación de las obras (art. 41 bis.2).
3. En el momento de la venta debe ser tu vivienda habitual, o haberlo sido en cualquier día de los dos años anteriores (art. 41 bis.3).

Traslado a una residencia o a casa de familiares: provisional. El Real Decreto-ley 29/2026 (en vigor desde el 8 de octubre de 2026) reescribe el artículo 41 bis.3 para que, en el caso de un vendedor mayor de 65 años o con dependencia severa, el requisito de vivienda habitual se compute hasta la fecha en que se trasladó a un centro especializado o a la vivienda de un familiar hasta el tercer grado de consanguinidad o afinidad. Esto está pendiente de convalidación por el Congreso; el real decreto-ley anterior con el mismo cambio fue derogado el 2 de octubre de 2026. Hasta que se convalide, la lectura prudente es la regla de los dos años de arriba.

Lo que no cubre la exención

• Una segunda residencia, una casa de vacaciones o un piso en alquiler no son vivienda habitual. Sus ganancias tributan por la escala normal; consulta IRPF: ganancia patrimonial por la venta de una vivienda.
• El impuesto municipal. La plusvalía municipal es un tributo local sobre el valor del suelo. La exención para mayores de 65 años es una norma del IRPF y no la elimina. Las bonificaciones del impuesto municipal son para las transmisiones por causa de muerte (art. 108.4).
• Otras clases de activos. La exención del artículo 33.4.b está ligada a la vivienda habitual. Para otros activos, consulta la vía de la renta vitalicia más abajo.

Un cálculo, no un presupuesto. Un residente de 70 años vende su vivienda habitual con una ganancia de 150.000 €. Sin la exención, sin otras rentas del ahorro y antes del mínimo personal, la cuota de la escala del ahorro sería de 10.380 € por los primeros 50.000 € más el 23 % de los 100.000 € siguientes, un total de 33.380 €. Con la exención, la cuota por esta ganancia es cero.

Una vía relacionada para otros activos: la renta vitalicia

El artículo 38.3 de la misma ley permite al contribuyente mayor de 65 años excluir la ganancia de la venta de cualquier elemento patrimonial cuando la totalidad del importe obtenido se destine en seis meses a una renta vitalicia asegurada a su favor. El máximo que se puede destinar así es de 240.000 € en total. El reglamento (art. 42) añade condiciones:

• el contrato se celebra entre el contribuyente, como beneficiario, y una entidad aseguradora;
• la renta se paga al menos una vez al año, empieza a percibirse en el plazo de un año desde su constitución y el importe anual no puede disminuir más de un 5 % de un año al siguiente;
• el contribuyente debe comunicar a la aseguradora que la renta es la reinversión del importe obtenido.

Si el importe destinado es inferior al percibido, solo se excluye una parte proporcional. Recuperar anticipadamente los derechos económicos hace tributar la ganancia. Como la exención de la vivienda habitual no tiene límite, esta vía interesa sobre todo para activos que no son la vivienda habitual.

No residentes

La ley del IRNR calcula la ganancia de un no residente con las reglas de la sección de ganancias de la ley del IRPF (art. 24.4), sección que incluye el artículo 33.4. Los textos leídos no dicen si un no residente puede tener una “vivienda habitual” en España a estos efectos, y la exención por reinversión, aparte, para no residentes se limita a los residentes en la UE y en algunos Estados del EEE. Considera la exención no establecida para un residente en el Reino Unido, Canadá o Estados Unidos hasta que la Agencia Tributaria lo confirme por escrito. La retención del 3 % del comprador se aplica a la venta por un no residente; consulta gastos de vender una vivienda.

Qué profesional consultar

Un asesor fiscal o un abogado colegiado en un colegio de abogados español puede documentar los tres años de residencia y preparar la declaración: abogado inmobiliario. Guarda las pruebas de residencia que enseñarías a la Agencia Tributaria.