Exención por reinversión en vivienda habitual en España

La regla

El artículo 38.1 permite excluir de gravamen las ganancias por la venta de la vivienda habitual del contribuyente “siempre que el importe total obtenido por la transmisión se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual”. Cuando el importe reinvertido es inferior al total percibido en la transmisión, solo se excluye la parte proporcional de la ganancia. Las condiciones las fija el reglamento del IRPF (Real Decreto 439/2007), artículo 41.

Las condiciones del reglamento

Qué se entiende por importe total obtenido. Si usaste un préstamo para comprar la vivienda que vendes, el importe obtenido es el valor de transmisión menos el principal del préstamo que quede pendiente de amortizar en la fecha de la venta (art. 41.1). Solo ese importe neto debe reinvertirse.

Qué se entiende por adquisición. La rehabilitación de una vivienda se equipara a su adquisición si las obras están subvencionadas conforme al plan de vivienda que nombra el reglamento o si son una reconstrucción estructural de coste superior al 25 % del precio de compra (art. 41.1.a-b).

El plazo. La reinversión, hecha “de una sola vez o sucesivamente”, debe producirse en el plazo de dos años desde la venta (art. 41.3). También cuenta el dinero empleado en pagar una nueva vivienda habitual comprada en los dos años anteriores a la venta. Si la reinversión no se hace en el año de la venta, debes manifestar tu intención en la declaración del ejercicio en que se obtenga la ganancia.

Reinversión parcial. Solo se excluye la parte proporcional de la ganancia correspondiente a la cantidad efectivamente invertida (art. 41.4).

Incumplimiento. Si no se cumple alguna condición, la parte correspondiente de la ganancia pasa a tributar. Debes presentar una autoliquidación complementaria del ejercicio de la venta, con intereses de demora (art. 41.5).

Cálculo, no cita. Supón una venta por 300.000 € con una ganancia sujeta de 100.000 €, sin préstamo sobre la vivienda. Compras una nueva vivienda habitual por 240.000 €. La parte reinvertida es 240.000/300.000 = 80 %, de modo que 80.000 € de la ganancia quedan excluidos y 20.000 € siguen tributando, según la escala del ahorro de la guía sobre la ganancia patrimonial por la venta de una vivienda. Si quedaran pendientes 100.000 € del préstamo anterior, el importe a reinvertir sería de 200.000 €, y una compra de 240.000 € lo cubriría por completo.

Qué es una vivienda habitual

El artículo 41 bis da la definición, que se usa también para la exención de mayores de 65 años.

• Vivienda habitual es el edificio en el que resides durante un periodo continuado de al menos tres años (art. 41 bis.1).
• Se admite como vivienda habitual incluso antes de los tres años si fallece el contribuyente o concurren circunstancias que exijan el traslado, como el matrimonio, la separación, un traslado laboral, un primer empleo, un cambio de empleo u otras causas justificadas análogas.
• Debes ocuparla efectiva y permanentemente en el plazo de doce meses desde la adquisición o la terminación de las obras (art. 41 bis.2). En ese caso, los tres años se cuentan desde esa fecha.
• Para las exenciones, la vivienda que vendes debe ser tu vivienda habitual en el momento de la venta o haberlo sido en cualquier día de los dos años anteriores a la venta (art. 41 bis.3).

Cambios en vigor desde el 8 de octubre de 2026, pendientes de convalidación por el Congreso. El Real Decreto-ley 29/2026 (disposición final tercera) añade dos puntos al artículo 41 bis.3. Para el vendedor mayor de 65 años o en situación de dependencia severa, el requisito de vivienda habitual se aprecia hasta el momento del traslado a un centro especializado o al domicilio de un familiar de hasta tercer grado. Y cuando una separación, un divorcio o una nulidad pone fin a la ocupación de uno de los cónyuges, el requisito de ocupación se cumple si lo cumple el cónyuge que permanece en la vivienda. Un real decreto-ley decae si el Congreso no lo convalida, y la versión anterior de estos cambios fue derogada el 2 de octubre de 2026. No te fíes de estos dos puntos hasta que se convaliden.

No residentes

La exención del artículo 38 pertenece al impuesto sobre la renta de las personas físicas. Para los no residentes, la ley del IRNR tiene una regla distinta (disposición adicional séptima): la ganancia queda excluida para los contribuyentes residentes en un Estado miembro de la UE, y en un Estado del EEE que intercambie información tributaria de forma efectiva, que vendan lo que fue su vivienda habitual en España y reinviertan. La retención del 3 % sobre la venta se sigue aplicando, y la reinversión puede tenerse en cuenta al calcular el impuesto si se hace antes de que termine el plazo de presentación. Un residente en el Reino Unido, Canadá o Estados Unidos no cumple los requisitos según el texto leído. Consulta vender una vivienda en España: gastos para la retención.

Qué no cubre

No cubre el impuesto municipal: la plusvalía municipal se debe en cualquier caso. No se aplica a una segunda vivienda ni a un piso en alquiler, que nunca fueron vivienda habitual. Para los vendedores mayores de 65 años hay una vía distinta, en la exención para mayores de 65 años.

Qué profesional consultar

Un asesor fiscal o un abogado colegiado en un colegio de abogados español puede comprobar el requisito de los tres años y documentar la reinversión: abogado inmobiliario. Conserva las pruebas de dónde viviste durante los años relevantes, junto con la escritura y el rastro de los pagos de la nueva compra.