Plusvalía municipal: el impuesto sobre el valor del suelo en España

El marco legal

El impuesto es estatal en su diseño (artículos 104 a 110 de la ley de haciendas locales, el TRLRHL) y local en su aplicación: cada ayuntamiento fija su tipo y sus coeficientes en una ordenanza fiscal, dentro de los límites de la ley. El método vigente procede del Real Decreto-ley 26/2021, en vigor desde el 10 de noviembre de 2021. La transmisión de terrenos urbanos por cualquier título, incluidas la venta, la donación o la herencia, es un hecho imponible (art. 104.1). El suelo rústico a efectos del impuesto sobre bienes inmuebles queda fuera del impuesto (art. 104.2).

Los dos métodos

Método objetivo (art. 107.1-4). La base es el valor catastral del suelo en la fecha de la transmisión, multiplicado por el coeficiente que corresponda al número de años completos de tenencia, hasta 20 años. Si el periodo de tenencia es inferior a un año, el coeficiente anual se prorratea por meses completos. El ayuntamiento puede aplicar un coeficiente reductor sobre el valor del suelo de hasta el 15 % (art. 107.2.a) y, tras una revisión general de los valores catastrales, puede reducir el valor del suelo hasta un 60 % en cada uno de los cinco primeros años (art. 107.3).

Método de la ganancia real (arts. 104.5 y 107.5). A petición tuya, demuestras que el incremento real de valor es inferior a la base objetiva, y el incremento real pasa a ser la base. Para probarlo, declaras la transmisión y aportas las escrituras de venta y de compra. El valor que se toma para cada fecha es el mayor entre el valor de la escritura y el valor comprobado por la Administración tributaria, sin contar gastos ni tributos. Para un piso o una casa, la parte correspondiente al suelo es la proporción que el valor catastral del suelo representa sobre el valor catastral total, aplicada a ambos precios. Si la comparación no muestra incremento, la transmisión no está sujeta al impuesto.

Coeficientes vigentes el 15 de octubre de 2026

La ley fija coeficientes máximos, que el ayuntamiento puede reducir. La tabla siguiente es la que figura en el texto consolidado del TRLRHL desde el 2 de octubre de 2026. Es la tabla fijada por el Real Decreto-ley 8/2023 para 2024. El texto consolidado enumera también tablas fijadas para 2025 y 2026 por reales decretos-leyes anteriores; el Congreso las derogó, y la tabla de 2024 sigue vigente.

Si la ordenanza de un ayuntamiento fija un coeficiente superior al nuevo máximo legal, se aplica directamente el máximo legal (art. 107.4).

Propuesto desde el 1 de diciembre de 2026, pendiente de convalidación. El Real Decreto-ley 29/2026 (en vigor desde el 8 de octubre de 2026) sustituye los máximos a partir del 1 de diciembre de 2026: 0,17 para menos de un año, 0,16 para los años 1 y 2, 0,17 para los años 3 y 4, 0,19 para el año 5, 0,21, 0,23, 0,24 y 0,25 para los años 6 a 9, 0,22 para el año 10, 0,18, 0,14 y 0,12 para los años 11 a 13, 0,11 para los años 14 a 17, 0,13 para el año 18, 0,20 para el año 19 y 0,30 para 20 años o más. Un real decreto-ley decae si el Congreso no lo convalida en 30 días, y un real decreto-ley anterior, casi idéntico, fue derogado el 2 de octubre de 2026. Considera provisional la tabla de diciembre.

El tipo y el cálculo

El tipo lo fija el ayuntamiento, con un tipo único o uno para cada periodo de tenencia, y no puede superar el 30 % (art. 108.1). Los ayuntamientos pueden conceder una bonificación de hasta el 95 % en las transmisiones por causa de muerte a favor de descendientes, cónyuges y ascendientes (art. 108.4).

Cálculo, no cita. Supón un valor catastral del suelo de 50.000 €, con 10 años de tenencia y un ayuntamiento que aplica los máximos legales. La base objetiva es 50.000 € × 0,12 = 6.000 €. Con el tope del 30 %, el impuesto sería como máximo de 1.800 €. Con el coeficiente de diciembre para 10 años (0,22), la base sería de 11.000 € y el impuesto máximo de 3.300 €. La ordenanza de tu ayuntamiento indica el tipo y el coeficiente inferior que se aplique realmente.

Quién paga y cuándo

En una venta, el contribuyente es el vendedor. Cuando el vendedor es una persona física no residente en España, el comprador es sustituto del contribuyente (art. 106.2); en una donación o herencia, lo es quien recibe el inmueble (art. 106.1.a). La declaración debe presentarse en el plazo de 30 días hábiles desde la transmisión en las transmisiones entre vivos, y de seis meses, prorrogables a un año, en las herencias (art. 110.2). Los ayuntamientos pueden exigir la autoliquidación, es decir, pagar al presentar la declaración (art. 110.4). Los notarios comunican cada escritura al ayuntamiento cada trimestre y deben advertir a las partes del plazo (art. 110.7).

Qué profesional consultar

Un abogado colegiado en un colegio de abogados español puede preparar una reclamación por ganancia real: abogado inmobiliario. La oficina de gestión tributaria del ayuntamiento te da el tipo local. Para el panorama fiscal completo de quien vende, consulta vender una vivienda en España: gastos y la ganancia patrimonial en el IRPF. El valor catastral procede de la ficha catastral del inmueble.