Après la contestation : la révision, le commissaire et la Cour suprême

La révision par l'évaluateur

Après le dépôt, l'évaluateur responsable du secteur revoit le dossier et peut vous contacter pour une inspection. La loi l'autorise à entrer sur la propriété et à demander de l'information ; un refus fait perdre le droit d'appel pour l'année (art. 47(4)).

La MAA vous informe du résultat, en général par courriel, en confirmant ou en modifiant l'évaluation. Vous devez alors aviser l'évaluateur si vous poursuivez. À St. John's, même logique : on accepte le résultat et on retire l'appel, ou on continue vers l'audience.

L'audience devant le commissaire

L'Assessment Review Commissioner est nommé par résolution du conseil de la municipalité ou de la Ville. Il ne peut être ni conseiller ni employé de celle qui l'a nommé (art. 32). La MAA le décrit comme le président de l'audience, qui a « full control of all aspects of the proceedings ».

• Avis d'audience au moins 10 jours avant (art. 31). À St. John's, une lettre part environ 30 jours avant, avec la date limite pour la communication des pièces (disclosure).
• Échange des pièces. À St. John's, le greffier de l'Assessment Review Court distribue les documents des deux parties. Une échéance manquée peut retarder l'audience.
• L'audience. Chaque partie présente sa preuve, avec des témoins au besoin. Le commissaire peut accepter des arguments écrits ou par téléphone, et il n'est pas lié par les règles de preuve.
• La décision. Il confirme ou modifie l'évaluation « by increasing or decreasing it », et envoie une décision écrite motivée au plus tard 15 jours après (art. 37 et 38).

Les échéances à connaître

Tous les appels doivent être décidés au plus tard le 15 mars de l'année qui suit l'envoi de l'avis initial, sauf accord de toutes les parties (art. 34(3)). Retirer l'appel au moins 10 jours avant l'audience permet de récupérer les frais. Si le commissaire modifie l'évaluation en votre faveur, les frais sont remboursés.

La Cour suprême, sur le droit seulement

Une partie insatisfaite peut porter la décision devant la Division de première instance de la Cour suprême, au centre judiciaire du lieu de l'immeuble, en avisant par écrit toutes les parties et la Cour dans les 30 jours suivant l'envoi ou la remise de la décision (art. 39(1)).

L'appel se limite à une question de droit ou de compétence (art. 39(3)). La Cour confirme la décision ou l'annule et renvoie le dossier au commissaire avec son opinion. Elle ne refait pas l'évaluation. La MAA prévient que l'appelant peut devoir assumer des frais de justice.

Quand un évaluateur agréé aide vraiment

Pour une erreur factuelle ou deux bonnes ventes comparables, le propriétaire se débrouille seul. St. John's suggère d'obtenir d'un professionnel une estimation de la valeur marchande à la date de référence. Un rapport d'évaluateur désigné AACI ou CRA (Institut canadien des évaluateurs) devient utile quand :

• le dossier va à l'audience, où tout se joue sur la preuve présentée ;
• la date de référence est ancienne et le marché a beaucoup bougé depuis ;
• le bien est atypique ou rural, avec peu de ventes autour de la date de référence ;
• il s'agit d'un immeuble à revenus, où loyers et dépenses entrent en jeu.

Trouver un évaluateur vérifié

Payotte nomme un professionnel par secteur, sélectionné sur des données publiques : titre, expérience, avis, ancrage local. Le classement ne s'achète pas. Voir les évaluateurs vérifiés, le coût d'une évaluation et l'évaluation foncière à Terre-Neuve-et-Labrador.

Questions fréquentes