Immeubles à revenus et multilogements : évaluation et contestation

Quelle commission, quels frais

La Composite Assessment Review Board (CARB), la commission composite, entend les plaintes sur les immeubles de 4 logements ou plus et sur les immeubles non résidentiels (MGA, art. 460.1 ; alberta.ca). Son président est fourni par le Land and Property Rights Tribunal, un tribunal provincial. Si un immeuble a plusieurs usages et que les deux commissions seraient compétentes, la plainte va à la CARB (MRAC, art. 13). Un immeuble mixte, commerce au rez-de-chaussée et logements aux étages, relève donc de la CARB.

Les frais sont plafonnés à 650 $ (MRAC, annexe 2), le montant appliqué par Calgary et Edmonton. Les délais de preuve sont plus longs qu’à la commission locale : 42 jours avant l’audience pour le plaignant, 14 pour la municipalité, 7 pour la réplique (MRAC, art. 9). La loi permet aussi à la CARB d’ordonner le paiement de dépens dans certains cas (MGA, art. 468.1). Les montants sont comparés dans coûts et économies.

La méthode du revenu

Le guide du ministère décrit trois méthodes : comparaison des ventes, coût et revenu. Pour la méthode du revenu, il écrit : « This approach is used to assess the value of rental properties, such as apartment buildings or rental office buildings. » L’idée est qu’un acheteur paie un immeuble locatif selon le revenu qu’il peut produire. Calgary indique qu’elle l’utilise en général pour les immeubles non résidentiels qui produisent un revenu, comme les commerces et les bureaux.

Edmonton publie sa méthode pour les immeubles d’appartements de faible hauteur : « the assessment is determined using the income approach ». Deux modèles travaillent ensemble. Le premier calcule un revenu brut potentiel (Potential Gross Income, PGI) à partir des loyers. Le second calcule un multiplicateur de revenu brut (Gross Income Multiplier, GIM) à partir des ventes. Pour 2026, la Ville a analysé les rôles de loyers du 1er avril au 1er juillet 2025 et les ventes du 1er juillet 2022 au 30 juin 2025.

Un point surprend souvent les propriétaires : l’évaluateur retient les loyers typiques du marché, pas forcément les vôtres. La méthodologie d’Edmonton précise que l’évaluateur « is not bound by the contractual rent between the landlord and tenant ». Un immeuble loué sous le marché n’obtient donc pas automatiquement une valeur plus basse. Ce qui compte, c’est la preuve de ce qu’est le marché au 1er juillet de l’année précédente.

La demande d’information de l’évaluateur (ARFI)

La loi oblige toute personne à fournir à l’évaluateur, sur demande, l’information nécessaire à l’évaluation (MGA, art. 295(1)). Calgary appelle cette demande Assessment Request for Information (ARFI) : « ARFIs are sent throughout the year to non-residential and multi-residential property owners ». Elle peut demander les caractéristiques, l’information de marché et les ventes, et précise que l’information est confidentielle et divulguée seulement si la loi l’exige. Dans myTax, un propriétaire peut mettre à jour les baux ou téléverser son rôle des loyers (rent roll) ; certains types d’immeubles, dont les multilogements, doivent répondre par courriel, comme l’indique la demande reçue.

Edmonton envoie chaque année sa demande (Request for Information, RFI). Pour un multilogement, elle demande les éléments du tableau ci-dessous. La FAQ de la Ville liste aussi les dépenses à ne pas inscrire dans le formulaire des revenus et dépenses.

Ne pas répondre coûte le droit de plainte

La règle est dure. « No person may make a complaint in the year following the assessment year » si la personne n’a pas fourni l’information demandée dans les 60 jours de la demande (MGA, art. 295(4)). Calgary le résume : sans réponse à temps, « you risk losing the right to challenge your property’s assessed value for the next year ». Le formulaire d’Edmonton cite le même article.

La loi prévoit aussi le cas inverse. Pendant une plainte sur une évaluation, le propriétaire n’est pas tenu de fournir d’information à l’évaluateur sur cette évaluation jusqu’à la décision (art. 295(6)). Et l’évaluateur n’est pas lié par une information qu’il a des motifs raisonnables de croire inexacte (art. 295.1). Répondez donc à temps, avec des chiffres exacts et cohérents avec vos états financiers.

Préparer la preuve devant la CARB

Le fardeau est sur le plaignant : le guide du ministère écrit qu’il doit démontrer que l’évaluation n’est pas correcte. Pour un immeuble à revenus, la preuve suit la méthode de l’évaluateur. Commencez par comprendre ses chiffres : l’article 299 de la MGA vous donne accès aux descripteurs et aux codes des variables du modèle appliqué à votre immeuble, et aux ajustements faits hors modèle, sans les coefficients (MRAT, art. 33). Faites la demande avant la plainte, la municipalité ayant 15 jours pour répondre.

• Le rôle des loyers près du 1er juillet de l’année précédente, suite par suite : loyer réel, loyer du marché, incitatifs, suites vacantes.
• La vacance et les pertes de recouvrement, documentées sur plusieurs mois, comparées à celles du marché.
• Les dépenses d’exploitation tirées des états financiers, sans hypothèque, intérêts ni amortissement.
• Des ventes d’immeubles comparables et leur rapport entre prix et revenu, si l’évaluateur utilise un multiplicateur.
• L’état physique au 31 décembre : réparations majeures, soumissions d’entrepreneur, photos.

Quand un évaluateur AACI aide

Rien n’oblige à engager un professionnel. Pour un immeuble à revenus, un rapport indépendant est souvent la pièce centrale d’un dossier à la CARB. L’Institut canadien des évaluateurs (Appraisal Institute of Canada) décrit l’AACI comme qualifié pour tout mandat résidentiel, commercial, industriel, institutionnel, agricole ou d’usage spécial. Le CRA vise les logements de « not more than four self-contained family housing units ». Pour un immeuble de plus de quatre logements ou un immeuble commercial, c’est donc l’AACI qu’il faut chercher.

Demandez un rapport daté au 1er juillet de l’année précédente, qui explique les loyers du marché retenus, la vacance et les dépenses, et qui répond à la méthode de la Ville. Payotte présente un évaluateur vérifié par secteur ; vérifiez toujours le titre auprès de l’Institut. Voir trouver un évaluateur agréé, évaluation municipale et valeur marchande, la page Évaluation foncière en Alberta et les autres provinces sur Évaluation foncière au Canada.

Questions fréquentes