En resumen
El impuesto de adquisición es el 1.91% del valor en Morelia (Michoacán) con $3 millones. El valor de avalúo en Morelia varió +6.8% en un año (índice SHF, segundo trimestre de 2026). La oferta promedio de crédito hipotecario a tasa fija fue de 11.29% en septiembre de 2026 (Banco de México).
Morelia no tiene un impuesto propio, sino el de la ley que Michoacán aplica a todos sus municipios: un ISAI de 2% sobre el valor de adquisición o el catastral, el que resulte mayor, al que se resta una deducción ligada a la UMA diaria de un año cuando la vivienda vale más de 25 veces esa cantidad. Esa resta explica que el peso real aumente con el precio: 1.74% en $1 millón, 1.91% en $3 millones y 1.97% en $8 millones, o sea $17,431, $57,431 y $157,431. La Ley de Ingresos 2026 del municipio, que quizá agregue un mínimo, no pudo consultarse, por lo que las cifras responden a la ley estatal.
Entre las 54 zonas calculadas, Morelia aparece en el puesto 7 de menor a mayor cobro: 6 quedan abajo y 47 arriba. Pachuca, en Hidalgo, queda inmediatamente abajo con $55,721 y Tlaxcala inmediatamente arriba con $60,000; la mediana nacional es $75,000. El monto equivale a 490 UMA.
En el Registro Público se añaden 11.5 UMA, que el propio registro publica como $1,349 para una vivienda de más de 25 UMA anuales, por lo que impuesto y derechos juntos son $58,780 en una compra de $3 millones, 1.96% de lo pagado.
El índice SHF del municipio subió 6.8%, lugar 23 entre 36 ciudades, algo menos que el 7.2% michoacano y que el 7.3% del país. Alrededor, el estado tiene un avalúo central de $1,178,900, 22.º de 32, contra $1,299,580 en todo México. Durante 2025 se colocaron 8,708 hipotecas de personas, por $961,625 en promedio, y 14.7% de las viviendas estaban en renta, algo sobre la mediana de 14.4%. Michoacán suma 4,748,846 habitantes y ninguna regla suya gobierna a los agentes inmobiliarios. Esa mediana de avalúos queda bajo la nacional, y los cuartiles estatales, $799,775 y $1,797,716, encierran el rango central de valores.
Datos al 15 de octubre de 2026: avalúos SHF de enero a junio de 2026, créditos SNIIV de 2025, ENIGH 2024 del INEGI, leyes fiscales 2026.
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Las preguntas, respondidas
¿Cuánto impuesto y derechos de inscripción se pagan por una vivienda de $3 millones en Morelia?
Por una vivienda de $3 millones en Morelia (Michoacán), gravada sobre el mayor entre el valor de adquisición y el valor catastral, menos tres veces la UMA diaria elevada a un año en el caso de una vivienda superior a 25 veces esa cantidad, el comprador paga impuesto sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI) $57,431, derechos de inscripción, Registro Público de la Propiedad $1,349: $58,780 en total según las leyes 2026 leídas por Payotte, sin contar los honorarios del notario.
¿Cuánto impuesto y derechos de inscripción se pagan por una vivienda de $8 millones en Morelia?
Por una vivienda de $8 millones en Morelia (Michoacán): impuesto sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI) $157,431, derechos de inscripción, Registro Público de la Propiedad $1,349, $158,780 en total, sin contar los honorarios del notario.
¿Están subiendo los precios de la vivienda en Morelia?
El índice de precios de la SHF de Morelia (Michoacán) varió +6.8% entre el segundo trimestre de 2025 y el de 2026, frente a +7.3% en todo México; mide el valor de avalúo de las viviendas compradas con crédito hipotecario (Sociedad Hipotecaria Federal).
¿Qué mensualidad tendría una vivienda de $3 millones en Morelia?
Un crédito de $2,400,000 (20% de enganche) cuesta $25,248 al mes a 20 años al 11.29% (Banco de México, septiembre de 2026); CAT promedio 13.76%.
¿Cuánto impuesto se paga al vender una vivienda en Morelia?
En Morelia aplican las reglas federales, como en todos los estados: un vendedor que no es residente fiscal en México paga por defecto el 25% del precio bruto (LISR art. 160), $750,000 en una venta de $3 millones, que entera el notario; un residente que vende su casa habitación está exento hasta 700,000 UDIS, unos $6,220,414 al 5 de noviembre de 2026 (art. 93-XIX-a).
Cómo se compara Morelia
Morelia cobra $57,431 de impuesto de adquisición (1.91%) por una vivienda de $3 millones, 23.4% por debajo de la mediana de $75,000 de los 54 municipios calculados; 6 cobran menos y 47 más.
La ley aplica una sola tasa, 2%, a la base gravable, así que el impuesto crece al mismo ritmo que el precio: $17,431 sobre $1 millón, $57,431 sobre $3 millones y $157,431 sobre $8 millones. En Morelia, se restan de la base 3 UMA diarias elevadas al año, $128,454, antes de aplicar la tasa.
Morelia es el único municipio de Michoacán cuyo impuesto de adquisición calcula Payotte. Los derechos de inscripción, $1,349 sobre $3 millones, los fija el estado y se suman.
El impuesto y los derechos de inscripción suman 1.96% de un precio de $3 millones, $58,780, lo que equivale a 2.3 mensualidades de $25,248 y a 9.8% adicional sobre el enganche de $600,000. Para una vivienda con el avalúo mediano del estado, $1,178,900, las mismas reglas dan $22,358, 1.9% del precio.
Ordenadas de la más ligera a la más pesada de las 54 zonas, Morelia ocupa el lugar 7.º: justo debajo en la clasificación nacional está Pachuca (Hidalgo) con $55,721 y justo arriba está Tlaxcala (Tlaxcala) con $60,000. La más ligera, Guanajuato, cobra $24,144 por los mismos $3 millones, así que un comprador en Morelia paga $33,287 más; la más pesada, Querétaro, cobra $170,306, $112,875 más que Morelia.
Más allá de los tres precios de esta página, el impuesto y los derechos llegan a $38,780 sobre $2 millones, $98,780 sobre $5 millones y $238,780 sobre $12 millones. Entre $3 millones y $8 millones, cada peso adicional de precio paga 2 centavos de impuesto de adquisición, más que el 1.91% promedio a $3 millones. En la unidad de cuenta diaria (UMA, $117 en 2026), el impuesto sobre $3 millones equivale a 490 UMA y los derechos de inscripción a 11.
El índice SHF del propio Morelia varió +6.8% en un año, por detrás de Michoacán (+7.2%) y por debajo de México (+7.3%): lugar 23.º de las 36 ciudades con índice propio.
| Medida | Valor | Referencia | Lugar |
|---|---|---|---|
| Morelia: impuesto de adquisición sobre $1 millón | $17,431 | mediana $21,588 | 9.º de 54 más ligero |
| Morelia: impuesto de adquisición sobre $3 millones | $57,431 | mediana $75,000 | 7.º de 54 más ligero |
| Morelia: impuesto de adquisición sobre $8 millones | $157,431 | mediana $232,239 | 5.º de 54 más ligero |
| Morelia: tasa efectiva a $3 millones | 1.91% | mediana 2.5% | 7.º de 54 más ligera |
| Morelia: tasa efectiva a $1 y 8 millones | 1.74% y 1.97% | diferencia de 0.22 puntos | sube |
| Morelia: impuesto sobre $3 millones en UMA | 490 UMA | $117 por UMA | 16.1 UMA mensuales |
| Morelia: derechos de inscripción sobre $3 millones | $1,349 | 0.04% del precio | 2.3% del impuesto |
| Morelia: impuesto y derechos sobre $3 millones | $58,780 | 1.96% del precio | 4.º de 54 más ligero |
| Morelia: impuesto y derechos sobre $12 millones | $238,780 | 1.99% del precio | 4.1 veces la cuenta de $3 millones |
| Índice SHF, Morelia | +6.8% | México +7.3% | 23.º de 36 |
Los avalúos, créditos hipotecarios y rentas de todo Michoacán están en la página del estado.
Las cifras
| Medida | Valor | Fuente |
|---|---|---|
| Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI) sobre $3 millones | $57,431 | Ley de Hacienda Municipal del Estado de Michoacán, art. 50-63 (última reforma P.O. 22 dic. 2022) |
| Derechos de inscripción, Registro Público de la Propiedad sobre $3 millones | $1,349 | IRYCEM, costos del Registro Público de la Propiedad 2026, conforme al Decreto Legislativo 385 (P.O. 9 dic. 2025), art. 23-I-C |
| Índice de precios SHF, Morelia, variación en un año | +6.8% | SHF, 2.º trim. 2026 |
| Oferta promedio de crédito hipotecario a tasa fija (septiembre de 2026) | 11.29% | Banco de México, CF303 |
La SHF publica precios de vivienda en pesos solo por estado; para un municipio publica un índice, no un precio. Los avalúos, créditos y rentas de Michoacán están en la página del estado.
En otras partes de Michoacán
Fuentes
- Impuesto de adquisición: Ley de Hacienda Municipal del Estado de Michoacán, art. 50-63 (última reforma P.O. 22 dic. 2022); la calculadora.
- Derechos de inscripción: IRYCEM, costos del Registro Público de la Propiedad 2026, conforme al Decreto Legislativo 385 (P.O. 9 dic. 2025), art. 23-I-C.
- Precios: Sociedad Hipotecaria Federal, Índice SHF de Precios de la Vivienda en México, segundo trimestre de 2026 (comunicado de prensa 05/2026, 10 de agosto de 2026), consultado el 15 de octubre de 2026 (datos).
- Créditos: SEDATU, Sistema Nacional de Información e Indicadores de Vivienda (SNIIV), datos abiertos « Financiamientos » 2025; Banco de México, SIE, Tasas de Interés de Crédito a los Hogares (CF303), Indicador del Costo de Créditos Hipotecarios, septiembre de 2026.