En resumen
El impuesto de adquisición es el 2.1% del valor en Zacatecas con $3 millones. El valor de avalúo en Zacatecas varió +6.1% en un año (índice SHF, segundo trimestre de 2026). La oferta promedio de crédito hipotecario a tasa fija fue de 11.29% en septiembre de 2026 (Banco de México).
Zacatecas es un estado de avalúos bajos y mercado lento. En enero-junio de 2026, el valor central de las casas con hipoteca fue $1,030,960, 27.º de 32, contra $1,299,580 del país. El promedio llega a $1,293,218, y los cuartiles quedan en $769,270 y $1,539,382. Su población era de 1,622,138 habitantes en 2020.
El índice SHF subió 6.1%, puesto 24 de 32, por detrás del 7.3% nacional. El crédito es escaso: 2,706 hipotecas a personas en 2025, con importe medio de $824,361 y un ritmo de 1.7, lejos de los 3.8 de la entidad típica. Las viviendas rentadas son 11.8%, bajo la mediana de 14.4%, y ocupan el lugar 22. El estado no tiene regla propia para agentes inmobiliarios.
El Registro Público cobra $4,274 en todos los precios de ejemplo. La ley estatal de hacienda, reformada a fines de 2025, menciona además un 10% para la universidad sobre impuestos y derechos estatales que podría aplicar; Payotte no pudo confirmarlo y no lo incluye, por lo que cualquier total es un mínimo.
El impuesto que se calcula para la entidad es el de la capital: un ISABI de 2.1% sobre el valor más alto entre el declarado, el catastral y un avalúo bancario. Da $63,000 para $3 millones, 20.º de 54 zonas, con Chihuahua en $62,775 y Oaxaca de Juárez en $64,709 a ambos lados. La mediana nacional para ese precio es $75,000. Con los derechos, la compra suma $67,274, o 2.24%. Entre el nivel de avalúos, el crédito y el índice, el estado se ubica en la parte baja del país, y su carga fiscal por compra es de las moderadas.
En resumen, el estado combina un mercado pequeño con un impuesto moderado. Con 1,622,138 habitantes y apenas 2,706 hipotecas en 2025, la actividad es limitada, y los avalúos de $769,270 en el cuartil inferior y $1,539,382 en el superior muestran un rango de valores bastante estrecho. Los $63,000 de la capital corresponden a 537 UMA, y el total con derechos, $67,274, es un 2.24% del precio. Esa cifra es un mínimo, porque falta confirmar el 10% universitario. Entre los cobros calculados, queda bajo la marca del país, de $75,000. La ley estatal de hacienda, cuyos montos se reformaron al cierre de 2025, es la que fija esos derechos. El promedio de avalúos, $1,293,218, queda muy cerca de la mediana nacional, aunque el valor central del estado, $1,030,960, es claramente menor. La distancia entre promedio y valor central habla de unas pocas viviendas de valor alto en un conjunto que, por lo demás, es modesto. El índice, 6.1%, queda a poco más de un punto del 7.3% del país. Zacatecas no tiene reglas estatales para agentes ni registro propio de ellos.
Datos al 15 de octubre de 2026: avalúos SHF de enero a junio de 2026, créditos SNIIV de 2025, ENIGH 2024 del INEGI, leyes fiscales 2026.
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Las preguntas, respondidas
¿Cuánto impuesto y derechos de inscripción se pagan por una vivienda de $3 millones en Zacatecas?
Por una vivienda de $3 millones en Zacatecas, gravada sobre el mayor entre el valor declarado, el avalúo catastral y un avalúo bancario, el comprador paga impuesto sobre Adquisición de Bienes Inmuebles (ISABI) $63,000, derechos de inscripción, Registro Público de la Propiedad $4,274: al menos $67,274 en total según las leyes 2026 leídas por Payotte, sin contar los honorarios del notario.
¿Cuánto impuesto y derechos de inscripción se pagan por una vivienda de $8 millones en Zacatecas?
Por una vivienda de $8 millones en Zacatecas: impuesto sobre Adquisición de Bienes Inmuebles (ISABI) $168,000, derechos de inscripción, Registro Público de la Propiedad $4,274, al menos $172,274 en total, sin contar los honorarios del notario.
¿Están subiendo los precios de la vivienda en Zacatecas?
El índice de precios de la SHF de Zacatecas varió +6.1% entre el segundo trimestre de 2025 y el de 2026, frente a +7.3% en todo México; mide el valor de avalúo de las viviendas compradas con crédito hipotecario (Sociedad Hipotecaria Federal).
¿Cuánto cuesta una vivienda en Zacatecas?
De enero a junio de 2026, las viviendas compradas con crédito hipotecario en Zacatecas tuvieron un avalúo mediano de $1,030,960 y un avalúo promedio de $1,293,218; la mitad se valuó entre $769,270 y $1,539,382 (SHF). Son valores de avalúo, no precios de venta.
¿Qué mensualidad tendría una vivienda de $3 millones en Zacatecas?
Un crédito de $2,400,000 (20% de enganche) cuesta $25,248 al mes a 20 años al 11.29% (Banco de México, septiembre de 2026); CAT promedio 13.76%.
¿Cuánto impuesto se paga al vender una vivienda en Zacatecas?
En Zacatecas aplican las reglas federales, como en todos los estados: un vendedor que no es residente fiscal en México paga por defecto el 25% del precio bruto (LISR art. 160), $750,000 en una venta de $3 millones, que entera el notario; un residente que vende su casa habitación está exento hasta 700,000 UDIS, unos $6,222,004 al 6 de noviembre de 2026 (art. 93-XIX-a).
Cómo se compara Zacatecas
Zacatecas cobra $63,000 de impuesto de adquisición (2.1%) por una vivienda de $3 millones, 16% por debajo de la mediana de $75,000 de los 54 municipios calculados; 19 cobran menos y 34 más.
La ley aplica una sola tasa, 2.1%, a la base gravable, así que el impuesto crece al mismo ritmo que el precio: $21,000 sobre $1 millón, $63,000 sobre $3 millones y $168,000 sobre $8 millones.
Zacatecas es el único municipio de Zacatecas cuyo impuesto de adquisición calcula Payotte. Los derechos de inscripción, $4,274 sobre $3 millones, los fija el estado y se suman.
El impuesto y los derechos de inscripción suman 2.24% de un precio de $3 millones, $67,274, lo que equivale a 2.7 mensualidades de $25,248 y a 11.2% adicional sobre el enganche de $600,000. Para una vivienda con el avalúo mediano del estado, $1,030,960, las mismas reglas dan $25,924, 2.51% del precio.
Ordenadas de la más ligera a la más pesada de las 54 zonas, Zacatecas ocupa el lugar 20.º: justo debajo en la clasificación nacional está Chihuahua (Chihuahua) con $62,775 y justo arriba está Oaxaca de Juárez (Oaxaca) con $64,709. La más ligera, Guanajuato, cobra $24,144 por los mismos $3 millones, así que un comprador en Zacatecas paga $38,856 más; la más pesada, Querétaro, cobra $170,306, $107,306 más que Zacatecas.
Más allá de los tres precios de esta página, el impuesto y los derechos llegan a $46,274 sobre $2 millones, $109,274 sobre $5 millones y $256,274 sobre $12 millones. Entre $3 millones y $8 millones, cada peso adicional de precio paga 2.1 centavos de impuesto de adquisición, lo mismo que la tasa promedio. En la unidad de cuenta diaria (UMA, $117 en 2026), el impuesto sobre $3 millones equivale a 537 UMA y los derechos de inscripción a 36.
En Zacatecas, las viviendas compradas con crédito hipotecario tuvieron un avalúo mediano de $1,030,960 de enero a junio de 2026: la 27.º más alta de las 32 entidades, 20.7% por debajo de la mediana nacional de $1,299,580. El promedio, $1,293,218, es 1.25 veces la mediana, así que la distribución es bastante pareja; el cuartil superior es 2 veces el inferior. En ese panorama, una compra de $3 millones rebasa el cuartil superior de $1,539,382, en la cuarta parte más cara de las viviendas compradas con crédito.
El índice de precios SHF de Zacatecas subió +6.1% en un año, 1.2 puntos más lento que el +7.3% de México: lugar 24.º de 32 entidades clasificadas. El conteo 2025 del SNIIV registra 2,706 créditos hipotecarios a personas en Zacatecas, 1.7 por cada 1,000 habitantes del censo 2020 (entidad mediana: 3.8), con un promedio de $824,361, 0.8 veces el avalúo mediano. Ahí se renta el 11.8% de las viviendas (2024), por debajo del 14.4% de la entidad mediana, la 22.º más alta.
Un comprador con el avalúo mediano del estado y 20% de enganche pide prestados $824,768; con el promedio del Banco de México de 11.29% a 20 años, eso da $8,677 al mes, frente a $25,248 para el ejemplo de $3 millones de esta página.
| Medida | Valor | Referencia | Lugar |
|---|---|---|---|
| Zacatecas: impuesto de adquisición sobre $1 millón | $21,000 | mediana $21,588 | 26.º de 54 más ligero |
| Zacatecas: impuesto de adquisición sobre $3 millones | $63,000 | mediana $75,000 | 20.º de 54 más ligero |
| Zacatecas: impuesto de adquisición sobre $8 millones | $168,000 | mediana $232,239 | 18.º de 54 más ligero |
| Zacatecas: tasa efectiva a $3 millones | 2.1% | mediana 2.5% | 20.º de 54 más ligera |
| Zacatecas: tasa efectiva a $1 y 8 millones | 2.1% y 2.1% | diferencia de 0 puntos | estable |
| Zacatecas: impuesto sobre $3 millones en UMA | 537 UMA | $117 por UMA | 17.7 UMA mensuales |
| Zacatecas: derechos de inscripción sobre $3 millones | $4,274 | 0.14% del precio | 6.8% del impuesto |
| Zacatecas: impuesto y derechos sobre $3 millones | $67,274 | 2.24% del precio | 13.º de 54 más ligero |
| Zacatecas: impuesto y derechos sobre $12 millones | $256,274 | 2.14% del precio | 3.8 veces la cuenta de $3 millones |
| Índice SHF, Zacatecas | +6.1% | México +7.3% | 29.º de 36 |
Las cifras
| Medida | Valor | Fuente |
|---|---|---|
| Impuesto sobre Adquisición de Bienes Inmuebles (ISABI) sobre $3 millones | $63,000 | Ley de Ingresos del Municipio de Zacatecas 2026, art. 52 (Decreto 308, P.O. 105 suplemento 61, 31 dic. 2025) |
| Derechos de inscripción, Registro Público de la Propiedad sobre $3 millones | $4,274 | Ley de Hacienda del Estado de Zacatecas, art. 102 (montos reformados 31 dic. 2025; última reforma 22 ago. 2026) |
| Índice de precios SHF, Zacatecas, variación en un año | +6.1% | SHF, 2.º trim. 2026 |
| Índice de precios SHF, Zacatecas, variación en un año | +6.1% | SHF, 2.º trim. 2026 |
| Avalúo mediano, Zacatecas (ene.-jun. 2026) | $1,030,960 | SHF |
| Avalúo promedio, Zacatecas (ene.-jun. 2026) | $1,293,218 | SHF |
| Créditos hipotecarios a personas, Zacatecas, 2025 (vivienda nueva y usada) | 2,706 | SNIIV |
| Monto promedio de esos créditos | $824,361 | SNIIV |
| Proporción de viviendas rentadas, Zacatecas (2024) | 11.8% | Cálculo de Payotte, INEGI ENIGH 2024 |
| Oferta promedio de crédito hipotecario a tasa fija (septiembre de 2026) | 11.29% | Banco de México, CF303 |
La SHF publica precios de vivienda en pesos solo por estado; para un municipio publica un índice, no un precio. La proporción de viviendas rentadas es el conteo ponderado de Payotte sobre 2,537 viviendas de la muestra de Zacatecas en la ENIGH 2024 del INEGI, sin margen de error.
Municipios de Zacatecas en Payotte
Fuentes
- Impuesto de adquisición: Ley de Ingresos del Municipio de Zacatecas 2026, art. 52 (Decreto 308, P.O. 105 suplemento 61, 31 dic. 2025); la calculadora.
- Derechos de inscripción: Ley de Hacienda del Estado de Zacatecas, art. 102 (montos reformados 31 dic. 2025; última reforma 22 ago. 2026).
- Precios: Sociedad Hipotecaria Federal, Índice SHF de Precios de la Vivienda en México, segundo trimestre de 2026 (comunicado de prensa 05/2026, 10 de agosto de 2026), consultado el 15 de octubre de 2026 (datos).
- Créditos: SEDATU, Sistema Nacional de Información e Indicadores de Vivienda (SNIIV), datos abiertos « Financiamientos » 2025; Banco de México, SIE, Tasas de Interés de Crédito a los Hogares (CF303), Indicador del Costo de Créditos Hipotecarios, septiembre de 2026.
- Rentas: INEGI, Encuesta Nacional de Ingresos y Gastos de los Hogares (ENIGH) 2024, microdatos de vivienda; proporción de viviendas en renta calculada por Payotte, sin margen de error.