En resumen
El impuesto de adquisición es el 2.1% del valor en Zacatecas (Zacatecas) con $3 millones. El valor de avalúo en Zacatecas varió +5.1% en un año (índice SHF, segundo trimestre de 2026). La oferta promedio de crédito hipotecario a tasa fija fue de 11.29% en septiembre de 2026 (Banco de México).
El ISABI de Zacatecas es una tasa de 2.1% que se aplica al valor más alto entre el declarado, el avalúo catastral y un avalúo bancario. Al no haber escalones, el peso real es de 2.1% en cualquier precio: $21,000 para $1 millón, $63,000 para $3 millones y $168,000 para $8 millones. El monto central equivale a 537 UMA.
Ese cobro la deja en la posición 20 de 54 zonas, contando desde las de menor impuesto: 19 cobran menos y 34 cobran más. Chihuahua queda justo abajo con $62,775 y Oaxaca de Juárez justo arriba con $64,709, y la mediana nacional, $75,000, se ubica bastante más arriba. Es decir, quien compra aquí paga menos que en la mayoría de las ciudades de la lista.
El Registro Público del estado suma $4,274 por inscripción, con lo que una compra de $3 millones cuesta $67,274, un 2.24%. Es un mínimo: la ley menciona también un 10% para la universidad estatal sobre impuestos y derechos locales que podría aplicar, pero no está confirmado y no se incluye.
El índice SHF propio de la ciudad subió 5.1%, lugar 33 de 36, debajo del 6.1% estatal y del 7.3% del país. En Zacatecas, el avalúo del punto medio es $1,030,960, 27.º de 32, con promedio de $1,293,218 y cuartiles en $769,270 y $1,539,382. Con 1,622,138 habitantes en 2020, el estado recibió 2,706 créditos a personas en 2025, con importe medio de $824,361 y un ritmo de 1.7 contra 3.8 de la entidad mediana. Rentadas hay 11.8% de las viviendas, lugar 22. Ninguna regla estatal rige a los agentes inmobiliarios.
Hay un detalle útil para quien compara: la tasa de 2.1% es apenas más alta que el 2% de Chihuahua, aunque el ISAI de esa ciudad suma una sobretasa y por eso queda en $62,775, apenas por debajo de los $63,000 zacatecanos. Oaxaca de Juárez, con $64,709, completa el tramo. Es un grupo muy compacto, de montos casi idénticos, donde la diferencia de posición en la lista no equivale a una diferencia real de cobro. Y como los derechos del registro son de $4,274, el total con $3 millones sigue siendo bajo frente a ciudades como Guadalajara o Puerto Vallarta, que cobran más solo en impuesto.
Datos al 15 de octubre de 2026: avalúos SHF de enero a junio de 2026, créditos SNIIV de 2025, ENIGH 2024 del INEGI, leyes fiscales 2026.
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Las preguntas, respondidas
¿Cuánto impuesto y derechos de inscripción se pagan por una vivienda de $3 millones en Zacatecas?
Por una vivienda de $3 millones en Zacatecas (Zacatecas), gravada sobre el mayor entre el valor declarado, el avalúo catastral y un avalúo bancario, el comprador paga impuesto sobre Adquisición de Bienes Inmuebles (ISABI) $63,000, derechos de inscripción, Registro Público de la Propiedad $4,274: al menos $67,274 en total según las leyes 2026 leídas por Payotte, sin contar los honorarios del notario.
¿Cuánto impuesto y derechos de inscripción se pagan por una vivienda de $8 millones en Zacatecas?
Por una vivienda de $8 millones en Zacatecas (Zacatecas): impuesto sobre Adquisición de Bienes Inmuebles (ISABI) $168,000, derechos de inscripción, Registro Público de la Propiedad $4,274, al menos $172,274 en total, sin contar los honorarios del notario.
¿Están subiendo los precios de la vivienda en Zacatecas?
El índice de precios de la SHF de Zacatecas (Zacatecas) varió +5.1% entre el segundo trimestre de 2025 y el de 2026, frente a +7.3% en todo México; mide el valor de avalúo de las viviendas compradas con crédito hipotecario (Sociedad Hipotecaria Federal).
¿Qué mensualidad tendría una vivienda de $3 millones en Zacatecas?
Un crédito de $2,400,000 (20% de enganche) cuesta $25,248 al mes a 20 años al 11.29% (Banco de México, septiembre de 2026); CAT promedio 13.76%.
¿Cuánto impuesto se paga al vender una vivienda en Zacatecas?
En Zacatecas aplican las reglas federales, como en todos los estados: un vendedor que no es residente fiscal en México paga por defecto el 25% del precio bruto (LISR art. 160), $750,000 en una venta de $3 millones, que entera el notario; un residente que vende su casa habitación está exento hasta 700,000 UDIS, unos $6,220,414 al 5 de noviembre de 2026 (art. 93-XIX-a).
Cómo se compara Zacatecas
Zacatecas cobra $63,000 de impuesto de adquisición (2.1%) por una vivienda de $3 millones, 16% por debajo de la mediana de $75,000 de los 54 municipios calculados; 19 cobran menos y 34 más.
La ley aplica una sola tasa, 2.1%, a la base gravable, así que el impuesto crece al mismo ritmo que el precio: $21,000 sobre $1 millón, $63,000 sobre $3 millones y $168,000 sobre $8 millones.
Zacatecas es el único municipio de Zacatecas cuyo impuesto de adquisición calcula Payotte. Los derechos de inscripción, $4,274 sobre $3 millones, los fija el estado y se suman.
El impuesto y los derechos de inscripción suman 2.24% de un precio de $3 millones, $67,274, lo que equivale a 2.7 mensualidades de $25,248 y a 11.2% adicional sobre el enganche de $600,000. Para una vivienda con el avalúo mediano del estado, $1,030,960, las mismas reglas dan $25,924, 2.51% del precio.
Ordenadas de la más ligera a la más pesada de las 54 zonas, Zacatecas ocupa el lugar 20.º: justo debajo en la clasificación nacional está Chihuahua (Chihuahua) con $62,775 y justo arriba está Oaxaca de Juárez (Oaxaca) con $64,709. La más ligera, Guanajuato, cobra $24,144 por los mismos $3 millones, así que un comprador en Zacatecas paga $38,856 más; la más pesada, Querétaro, cobra $170,306, $107,306 más que Zacatecas.
Más allá de los tres precios de esta página, el impuesto y los derechos llegan a $46,274 sobre $2 millones, $109,274 sobre $5 millones y $256,274 sobre $12 millones. Entre $3 millones y $8 millones, cada peso adicional de precio paga 2.1 centavos de impuesto de adquisición, lo mismo que la tasa promedio. En la unidad de cuenta diaria (UMA, $117 en 2026), el impuesto sobre $3 millones equivale a 537 UMA y los derechos de inscripción a 36.
El índice SHF del propio Zacatecas varió +5.1% en un año, por detrás de Zacatecas (+6.1%) y por debajo de México (+7.3%): lugar 33.º de las 36 ciudades con índice propio.
| Medida | Valor | Referencia | Lugar |
|---|---|---|---|
| Zacatecas: impuesto de adquisición sobre $1 millón | $21,000 | mediana $21,588 | 26.º de 54 más ligero |
| Zacatecas: impuesto de adquisición sobre $3 millones | $63,000 | mediana $75,000 | 20.º de 54 más ligero |
| Zacatecas: impuesto de adquisición sobre $8 millones | $168,000 | mediana $232,239 | 18.º de 54 más ligero |
| Zacatecas: tasa efectiva a $3 millones | 2.1% | mediana 2.5% | 20.º de 54 más ligera |
| Zacatecas: tasa efectiva a $1 y 8 millones | 2.1% y 2.1% | diferencia de 0 puntos | estable |
| Zacatecas: impuesto sobre $3 millones en UMA | 537 UMA | $117 por UMA | 17.7 UMA mensuales |
| Zacatecas: derechos de inscripción sobre $3 millones | $4,274 | 0.14% del precio | 6.8% del impuesto |
| Zacatecas: impuesto y derechos sobre $3 millones | $67,274 | 2.24% del precio | 13.º de 54 más ligero |
| Zacatecas: impuesto y derechos sobre $12 millones | $256,274 | 2.14% del precio | 3.8 veces la cuenta de $3 millones |
| Índice SHF, Zacatecas | +5.1% | México +7.3% | 33.º de 36 |
Los avalúos, créditos hipotecarios y rentas de todo Zacatecas están en la página del estado.
Las cifras
| Medida | Valor | Fuente |
|---|---|---|
| Impuesto sobre Adquisición de Bienes Inmuebles (ISABI) sobre $3 millones | $63,000 | Ley de Ingresos del Municipio de Zacatecas 2026, art. 52 (Decreto 308, P.O. 105 suplemento 61, 31 dic. 2025) |
| Derechos de inscripción, Registro Público de la Propiedad sobre $3 millones | $4,274 | Ley de Hacienda del Estado de Zacatecas, art. 102 (montos reformados 31 dic. 2025; última reforma 22 ago. 2026) |
| Índice de precios SHF, Zacatecas, variación en un año | +5.1% | SHF, 2.º trim. 2026 |
| Oferta promedio de crédito hipotecario a tasa fija (septiembre de 2026) | 11.29% | Banco de México, CF303 |
La SHF publica precios de vivienda en pesos solo por estado; para un municipio publica un índice, no un precio. Los avalúos, créditos y rentas de Zacatecas están en la página del estado.
En otras partes de Zacatecas
Fuentes
- Impuesto de adquisición: Ley de Ingresos del Municipio de Zacatecas 2026, art. 52 (Decreto 308, P.O. 105 suplemento 61, 31 dic. 2025); la calculadora.
- Derechos de inscripción: Ley de Hacienda del Estado de Zacatecas, art. 102 (montos reformados 31 dic. 2025; última reforma 22 ago. 2026).
- Precios: Sociedad Hipotecaria Federal, Índice SHF de Precios de la Vivienda en México, segundo trimestre de 2026 (comunicado de prensa 05/2026, 10 de agosto de 2026), consultado el 15 de octubre de 2026 (datos).
- Créditos: SEDATU, Sistema Nacional de Información e Indicadores de Vivienda (SNIIV), datos abiertos « Financiamientos » 2025; Banco de México, SIE, Tasas de Interés de Crédito a los Hogares (CF303), Indicador del Costo de Créditos Hipotecarios, septiembre de 2026.