En resumen
El impuesto de adquisición es el 2.5% del valor en Veracruz con $3 millones. El valor de avalúo en Veracruz varió +5.4% en un año (índice SHF, segundo trimestre de 2026). La oferta promedio de crédito hipotecario a tasa fija fue de 11.29% en septiembre de 2026 (Banco de México).
Veracruz reúne mucha población y precios bajos. Con 8,062,579 habitantes en 2020, es una de las entidades con más gente, pero el valor central de los avalúos con crédito, en enero-junio de 2026, es $1,022,000, puesto 28 de 32 y por debajo de los $1,299,580 del país. El promedio sube a $1,420,765; el cuarto inferior termina en $755,000 y el superior arranca en $1,639,046, una dispersión moderada comparada con la de otros estados.
El índice SHF creció 5.4%, lugar 28 de 32, cuando el país avanzó 7.3%. El financiamiento acompaña esa lentitud: 17,340 hipotecas de personas en 2025, con importe medio de $895,463 y un ritmo de 2.2 que no alcanza los 3.8 de la entidad mediana. Rentar es poco habitual: 9.5% de las viviendas en 2024, ubicando al estado en el lugar 28 por esa proporción. La ley local no establece regla alguna para los agentes inmobiliarios.
Los derechos del registro son planos: $2,114 sin importar el precio, conforme al Código de Derechos del estado.
El impuesto que Payotte calcula para la entidad viene del municipio de Veracruz, con un ISAI de 2.5% sobre el valor de la operación o el catastral, el que resulte más alto. Resulta en $75,000 para $3 millones, la misma cifra de la mediana nacional, y en el lugar 27 de 54 zonas. Con los derechos, la compra suma $77,114, o 2.57% del precio. Esos datos se apoyan en la versión del código de diciembre de 2023: no se pudieron revisar reformas posteriores en el portal legal ni en la gaceta. Vecinos en la lista nacional: Tijuana con $69,080 y San Cristóbal de las Casas con $75,000.
El contraste dentro de la tabla nacional es útil. Un ISAI de 2.5% con base en el valor de la operación o el catastral es lo más sencillo que existe, y por eso Veracruz queda en pleno centro de la escala de las zonas calculadas: 26 cobran menos y 25 cobran más. La cifra de $639 en UMA, es decir 639 UMA, resume el monto central. A diferencia de entidades con tarifa por rangos, aquí el porcentaje real no varía entre $1 millón y $8 millones: $25,000, $75,000 y $200,000. En lo que sí varía el estado es en su perfil de mercado: población abundante, crédito delgado, pocas viviendas rentadas y precios que suben menos que en el resto del país. Payotte cubre un solo municipio de Veracruz, el del puerto, de modo que la cifra municipal sirve de referencia estatal. Para el comprador esto se traduce en cuentas previsibles: el monto de $77,114 con $3 millones se compone de $75,000 de impuesto y $2,114 de registro, y esa proporción cambia poco con el valor. La ficha advierte además que el código leído puede estar desactualizado, de modo que los números corresponden a la versión consultada y no a una reforma posterior.
Datos al 15 de octubre de 2026: avalúos SHF de enero a junio de 2026, créditos SNIIV de 2025, ENIGH 2024 del INEGI, leyes fiscales 2026.
Calcula para Veracruz
Las preguntas, respondidas
¿Cuánto impuesto y derechos de inscripción se pagan por una vivienda de $3 millones en Veracruz?
Por una vivienda de $3 millones en Veracruz, gravada sobre el mayor entre el valor de la operación y el valor catastral, el comprador paga impuesto sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI) $75,000, derechos de inscripción, Registro Público de la Propiedad $2,114: $77,114 en total según las leyes 2026 leídas por Payotte, sin contar los honorarios del notario.
¿Cuánto impuesto y derechos de inscripción se pagan por una vivienda de $8 millones en Veracruz?
Por una vivienda de $8 millones en Veracruz: impuesto sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI) $200,000, derechos de inscripción, Registro Público de la Propiedad $2,114, $202,114 en total, sin contar los honorarios del notario.
¿Están subiendo los precios de la vivienda en Veracruz?
El índice de precios de la SHF de Veracruz varió +5.4% entre el segundo trimestre de 2025 y el de 2026, frente a +7.3% en todo México; mide el valor de avalúo de las viviendas compradas con crédito hipotecario (Sociedad Hipotecaria Federal).
¿Cuánto cuesta una vivienda en Veracruz?
De enero a junio de 2026, las viviendas compradas con crédito hipotecario en Veracruz tuvieron un avalúo mediano de $1,022,000 y un avalúo promedio de $1,420,765; la mitad se valuó entre $755,000 y $1,639,046 (SHF). Son valores de avalúo, no precios de venta.
¿Qué mensualidad tendría una vivienda de $3 millones en Veracruz?
Un crédito de $2,400,000 (20% de enganche) cuesta $25,248 al mes a 20 años al 11.29% (Banco de México, septiembre de 2026); CAT promedio 13.76%.
¿Cuánto impuesto se paga al vender una vivienda en Veracruz?
En Veracruz aplican las reglas federales, como en todos los estados: un vendedor que no es residente fiscal en México paga por defecto el 25% del precio bruto (LISR art. 160), $750,000 en una venta de $3 millones, que entera el notario; un residente que vende su casa habitación está exento hasta 700,000 UDIS, unos $6,220,414 al 5 de noviembre de 2026 (art. 93-XIX-a).
Cómo se compara Veracruz
Con $75,000 por una vivienda de $3 millones (2.5% del precio), Veracruz está cerca de la mitad de los 54 municipios calculados, cuya mediana es $75,000: 26 cobran menos, 25 más, 2 exactamente lo mismo.
La ley aplica una sola tasa, 2.5%, a la base gravable, así que el impuesto crece al mismo ritmo que el precio: $25,000 sobre $1 millón, $75,000 sobre $3 millones y $200,000 sobre $8 millones.
Veracruz es el único municipio de Veracruz cuyo impuesto de adquisición calcula Payotte. Los derechos de inscripción, $2,114 sobre $3 millones, los fija el estado y se suman.
El impuesto y los derechos de inscripción suman 2.57% de un precio de $3 millones, $77,114, lo que equivale a 3.1 mensualidades de $25,248 y a 12.9% adicional sobre el enganche de $600,000. Para una vivienda con el avalúo mediano del estado, $1,022,000, las mismas reglas dan $27,664, 2.71% del precio.
Ordenadas de la más ligera a la más pesada de las 54 zonas, Veracruz ocupa el lugar 27.º: justo debajo en la clasificación nacional está Tijuana (Baja California) con $69,080 y justo arriba está San Cristóbal de las Casas (Chiapas) con $75,000. La más ligera, Guanajuato, cobra $24,144 por los mismos $3 millones, así que un comprador en Veracruz paga $50,856 más; la más pesada, Querétaro, cobra $170,306, $95,306 más que Veracruz.
Más allá de los tres precios de esta página, el impuesto y los derechos llegan a $52,114 sobre $2 millones, $127,114 sobre $5 millones y $302,114 sobre $12 millones. Entre $3 millones y $8 millones, cada peso adicional de precio paga 2.5 centavos de impuesto de adquisición, lo mismo que la tasa promedio. En la unidad de cuenta diaria (UMA, $117 en 2026), el impuesto sobre $3 millones equivale a 639 UMA y los derechos de inscripción a 18.
En Veracruz, las viviendas compradas con crédito hipotecario tuvieron un avalúo mediano de $1,022,000 de enero a junio de 2026: la 28.º más alta de las 32 entidades, 21.4% por debajo de la mediana nacional de $1,299,580. El promedio, $1,420,765, es 1.39 veces la mediana, señal de que unos cuantos avalúos muy altos lo jalan hacia arriba; el cuartil superior es 2.2 veces el inferior. En ese panorama, una compra de $3 millones rebasa el cuartil superior de $1,639,046, en la cuarta parte más cara de las viviendas compradas con crédito.
El índice de precios SHF de Veracruz subió +5.4% en un año, 1.9 puntos más lento que el +7.3% de México: lugar 28.º de 32 entidades clasificadas. El conteo 2025 del SNIIV registra 17,340 créditos hipotecarios a personas en Veracruz, 2.2 por cada 1,000 habitantes del censo 2020 (entidad mediana: 3.8), con un promedio de $895,463, 0.88 veces el avalúo mediano. Ahí se renta el 9.5% de las viviendas (2024), por debajo del 14.4% de la entidad mediana, la 28.º más alta.
Un comprador con el avalúo mediano del estado y 20% de enganche pide prestados $817,600; con el promedio del Banco de México de 11.29% a 20 años, eso da $8,601 al mes, frente a $25,248 para el ejemplo de $3 millones de esta página.
| Medida | Valor | Referencia | Lugar |
|---|---|---|---|
| Veracruz: impuesto de adquisición sobre $1 millón | $25,000 | mediana $21,588 | 32.º de 54 más ligero |
| Veracruz: impuesto de adquisición sobre $3 millones | $75,000 | mediana $75,000 | 27.º de 54 más ligero |
| Veracruz: impuesto de adquisición sobre $8 millones | $200,000 | mediana $232,239 | 23.º de 54 más ligero |
| Veracruz: tasa efectiva a $3 millones | 2.5% | mediana 2.5% | 27.º de 54 más ligera |
| Veracruz: tasa efectiva a $1 y 8 millones | 2.5% y 2.5% | diferencia de 0 puntos | estable |
| Veracruz: impuesto sobre $3 millones en UMA | 639 UMA | $117 por UMA | 21 UMA mensuales |
| Veracruz: derechos de inscripción sobre $3 millones | $2,114 | 0.07% del precio | 2.8% del impuesto |
| Veracruz: impuesto y derechos sobre $3 millones | $77,114 | 2.57% del precio | 20.º de 54 más ligero |
| Veracruz: impuesto y derechos sobre $12 millones | $302,114 | 2.52% del precio | 3.9 veces la cuenta de $3 millones |
| Índice SHF, Veracruz | +5.4% | México +7.3% | 32.º de 36 |
Las cifras
| Medida | Valor | Fuente |
|---|---|---|
| Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI) sobre $3 millones | $75,000 | Código Hacendario para el Municipio de Veracruz, art. 133-136 (Decreto 719, G.O. 28 dic. 2023) |
| Derechos de inscripción, Registro Público de la Propiedad sobre $3 millones | $2,114 | Código de Derechos para el Estado de Veracruz, art. 13-A-I (última reforma Decreto 245, G.O. 9 may. 2025) |
| Índice de precios SHF, Veracruz, variación en un año | +5.4% | SHF, 2.º trim. 2026 |
| Índice de precios SHF, Veracruz, variación en un año | +5.4% | SHF, 2.º trim. 2026 |
| Avalúo mediano, Veracruz (ene.-jun. 2026) | $1,022,000 | SHF |
| Avalúo promedio, Veracruz (ene.-jun. 2026) | $1,420,765 | SHF |
| Créditos hipotecarios a personas, Veracruz, 2025 (vivienda nueva y usada) | 17,340 | SNIIV |
| Monto promedio de esos créditos | $895,463 | SNIIV |
| Proporción de viviendas rentadas, Veracruz (2024) | 9.5% | Cálculo de Payotte, INEGI ENIGH 2024 |
| Oferta promedio de crédito hipotecario a tasa fija (septiembre de 2026) | 11.29% | Banco de México, CF303 |
La SHF publica precios de vivienda en pesos solo por estado; para un municipio publica un índice, no un precio. La proporción de viviendas rentadas es el conteo ponderado de Payotte sobre 2,951 viviendas de la muestra de Veracruz en la ENIGH 2024 del INEGI, sin margen de error.
Municipios de Veracruz en Payotte
Fuentes
- Impuesto de adquisición: Código Hacendario para el Municipio de Veracruz, art. 133-136 (Decreto 719, G.O. 28 dic. 2023); la calculadora.
- Derechos de inscripción: Código de Derechos para el Estado de Veracruz, art. 13-A-I (última reforma Decreto 245, G.O. 9 may. 2025).
- Precios: Sociedad Hipotecaria Federal, Índice SHF de Precios de la Vivienda en México, segundo trimestre de 2026 (comunicado de prensa 05/2026, 10 de agosto de 2026), consultado el 15 de octubre de 2026 (datos).
- Créditos: SEDATU, Sistema Nacional de Información e Indicadores de Vivienda (SNIIV), datos abiertos « Financiamientos » 2025; Banco de México, SIE, Tasas de Interés de Crédito a los Hogares (CF303), Indicador del Costo de Créditos Hipotecarios, septiembre de 2026.
- Rentas: INEGI, Encuesta Nacional de Ingresos y Gastos de los Hogares (ENIGH) 2024, microdatos de vivienda; proporción de viviendas en renta calculada por Payotte, sin margen de error.