En resumen
El impuesto de adquisición es el 2.23% del valor en Aguascalientes con $3 millones. El valor de avalúo en Aguascalientes varió +9.9% en un año (índice SHF, segundo trimestre de 2026). La oferta promedio de crédito hipotecario a tasa fija fue de 11.29% en septiembre de 2026 (Banco de México).
Aguascalientes, que contaba con 1,425,607 habitantes en el censo de 2020, tiene un mercado hipotecario que se entiende al ponerlo junto a las cifras del país y de sus pares. Los avalúos del primer semestre de 2026, correspondientes a casas y departamentos adquiridos con hipoteca, tuvieron una mediana de $1,200,000, por debajo de los $1,299,580 que marca la mediana nacional. El promedio es de $1,566,417. El tramo central de los avalúos, el que deja fuera a los más bajos y a los más altos, abarca de $769,518 a $1,938,477. Con esa mediana, la entidad ocupa el lugar 20 entre las 32.
Aunque sus avalúos quedan debajo de la mediana nacional, los precios se mueven con rapidez. El índice SHF estatal aumentó 9.9% en un año y es el 3.º de 32; el índice del país aumentó 7.3%. Las dos cifras conviven en la página porque describen cosas distintas: cuánto se valúa hoy una vivienda y a qué ritmo cambia ese valor. Una entidad puede tener avalúos moderados y, al mismo tiempo, una de las alzas más fuertes del país, y Aguascalientes es un ejemplo de eso. A escala de ciudad, el índice propio de la capital registra el mismo 9.9%. El monto promedio de los créditos, $927,254, queda por debajo del avalúo mediano de $1,200,000, y por debajo también del avalúo promedio de $1,566,417.
El crédito hipotecario es frecuente en el estado. En 2025 el crédito hipotecario a personas sumó 8,985 operaciones, con un monto promedio de $927,254, lo que da 6.3 créditos por cada millar de habitantes. La entidad mediana tiene 3.8. La renta también pesa más que en el resto del país: 21.3% de las viviendas se rentaban en 2024, sexto sitio de 32, mientras la entidad mediana tiene 14.4%.
En materia de impuestos, Payotte trabaja con el municipio de Aguascalientes. Allí rige una sola tasa de 2.4% aplicada al avalúo fiscal, menos una deducción en UMA para inmuebles construidos. El impuesto va de $18,862, con un precio de $1 millón, a $186,862, con uno de $8 millones, pasando por $66,862 en $3 millones; son 1.89%, 2.23% y 2.34% del precio. Entre los 54 municipios que Payotte calcula ocupa la posición 24 de menor a mayor, y el punto medio nacional, con ese precio, está en $75,000. Mazatlán ($66,000) y Mexicali ($67,000) lo rodean en el orden nacional. Los $66,862 de una vivienda de $3 millones equivalen a 570 UMA, con la UMA diaria de 2026 en $117.31. Hay además una tasa reducida de 1.6% para quien compra una vivienda de hasta $423,852 sin tener otro inmueble en el estado; Payotte no la usa en sus cálculos, que parten de 2.4%.
Registrar la escritura cuesta $795 en el registro público estatal, tanto con $1, con $3 como con $8 millones, según la ley estatal de ingresos de 2026. Impuesto y derechos juntos suman $67,657 para $3 millones, o sea 2.26% del precio. Para los agentes inmobiliarios, el estado no tiene reglas propias: ninguna autoridad estatal los regula mediante una ley específica.
Datos al 15 de octubre de 2026: avalúos SHF de enero a junio de 2026, créditos SNIIV de 2025, ENIGH 2024 del INEGI, leyes fiscales 2026.
Calcula para Aguascalientes
Las preguntas, respondidas
¿Cuánto impuesto y derechos de inscripción se pagan por una vivienda de $3 millones en Aguascalientes?
Por una vivienda de $3 millones en Aguascalientes, gravada sobre el avalúo para efectos fiscales, menos cinco veces la UMA diaria elevada a un año en el caso de un inmueble construido, el comprador paga impuesto sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI) $66,862, derechos de inscripción, Registro Público de la Propiedad $795: $67,657 en total según las leyes 2026 leídas por Payotte, sin contar los honorarios del notario.
¿Cuánto impuesto y derechos de inscripción se pagan por una vivienda de $8 millones en Aguascalientes?
Por una vivienda de $8 millones en Aguascalientes: impuesto sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI) $186,862, derechos de inscripción, Registro Público de la Propiedad $795, $187,657 en total, sin contar los honorarios del notario.
¿Están subiendo los precios de la vivienda en Aguascalientes?
El índice de precios de la SHF de Aguascalientes varió +9.9% entre el segundo trimestre de 2025 y el de 2026, frente a +7.3% en todo México; mide el valor de avalúo de las viviendas compradas con crédito hipotecario (Sociedad Hipotecaria Federal).
¿Cuánto cuesta una vivienda en Aguascalientes?
De enero a junio de 2026, las viviendas compradas con crédito hipotecario en Aguascalientes tuvieron un avalúo mediano de $1,200,000 y un avalúo promedio de $1,566,417; la mitad se valuó entre $769,518 y $1,938,477 (SHF). Son valores de avalúo, no precios de venta.
¿Qué mensualidad tendría una vivienda de $3 millones en Aguascalientes?
Un crédito de $2,400,000 (20% de enganche) cuesta $25,248 al mes a 20 años al 11.29% (Banco de México, septiembre de 2026); CAT promedio 13.76%.
¿Cuánto impuesto se paga al vender una vivienda en Aguascalientes?
En Aguascalientes aplican las reglas federales, como en todos los estados: un vendedor que no es residente fiscal en México paga por defecto el 25% del precio bruto (LISR art. 160), $750,000 en una venta de $3 millones, que entera el notario; un residente que vende su casa habitación está exento hasta 700,000 UDIS, unos $6,220,414 al 5 de noviembre de 2026 (art. 93-XIX-a).
Cómo se compara Aguascalientes
Aguascalientes cobra $66,862 de impuesto de adquisición (2.23%) por una vivienda de $3 millones, 10.9% por debajo de la mediana de $75,000 de los 54 municipios calculados; 23 cobran menos y 30 más.
La ley aplica una sola tasa, 2.4%, a la base gravable, así que el impuesto crece al mismo ritmo que el precio: $18,862 sobre $1 millón, $66,862 sobre $3 millones y $186,862 sobre $8 millones. En Aguascalientes, se restan de la base 5 UMA diarias elevadas al año, $214,091, antes de aplicar la tasa.
Aguascalientes es el único municipio de Aguascalientes cuyo impuesto de adquisición calcula Payotte. Los derechos de inscripción, $795 sobre $3 millones, los fija el estado y se suman.
El impuesto y los derechos de inscripción suman 2.26% de un precio de $3 millones, $67,657, lo que equivale a 2.7 mensualidades de $25,248 y a 11.3% adicional sobre el enganche de $600,000. Para una vivienda con el avalúo mediano del estado, $1,200,000, las mismas reglas dan $24,457, 2.04% del precio.
Ordenadas de la más ligera a la más pesada de las 54 zonas, Aguascalientes ocupa el lugar 24.º: justo debajo en la clasificación nacional está Mazatlán (Sinaloa) con $66,000 y justo arriba está Mexicali (Baja California) con $67,000. La más ligera, Guanajuato, cobra $24,144 por los mismos $3 millones, así que un comprador en Aguascalientes paga $42,718 más; la más pesada, Querétaro, cobra $170,306, $103,444 más que Aguascalientes.
Más allá de los tres precios de esta página, el impuesto y los derechos llegan a $43,657 sobre $2 millones, $115,657 sobre $5 millones y $283,657 sobre $12 millones. Entre $3 millones y $8 millones, cada peso adicional de precio paga 2.4 centavos de impuesto de adquisición, más que el 2.23% promedio a $3 millones. En la unidad de cuenta diaria (UMA, $117 en 2026), el impuesto sobre $3 millones equivale a 570 UMA y los derechos de inscripción a 7.
En Aguascalientes, las viviendas compradas con crédito hipotecario tuvieron un avalúo mediano de $1,200,000 de enero a junio de 2026: la 20.º más alta de las 32 entidades, 7.7% por debajo de la mediana nacional de $1,299,580. El promedio, $1,566,417, es 1.31 veces la mediana, señal de que unos cuantos avalúos muy altos lo jalan hacia arriba; el cuartil superior es 2.5 veces el inferior. En ese panorama, una compra de $3 millones rebasa el cuartil superior de $1,938,477, en la cuarta parte más cara de las viviendas compradas con crédito.
El índice de precios SHF de Aguascalientes subió +9.9% en un año, 2.6 puntos más rápido que el +7.3% de México: lugar 3.º de 32 entidades clasificadas. El conteo 2025 del SNIIV registra 8,985 créditos hipotecarios a personas en Aguascalientes, 6.3 por cada 1,000 habitantes del censo 2020 (entidad mediana: 3.8), con un promedio de $927,254, 0.77 veces el avalúo mediano. Ahí se renta el 21.3% de las viviendas (2024), por encima del 14.4% de la entidad mediana, la 6.º más alta.
Un comprador con el avalúo mediano del estado y 20% de enganche pide prestados $960,000; con el promedio del Banco de México de 11.29% a 20 años, eso da $10,099 al mes, frente a $25,248 para el ejemplo de $3 millones de esta página.
| Medida | Valor | Referencia | Lugar |
|---|---|---|---|
| Aguascalientes: impuesto de adquisición sobre $1 millón | $18,862 | mediana $21,588 | 14.º de 54 más ligero |
| Aguascalientes: impuesto de adquisición sobre $3 millones | $66,862 | mediana $75,000 | 24.º de 54 más ligero |
| Aguascalientes: impuesto de adquisición sobre $8 millones | $186,862 | mediana $232,239 | 21.º de 54 más ligero |
| Aguascalientes: tasa efectiva a $3 millones | 2.23% | mediana 2.5% | 24.º de 54 más ligera |
| Aguascalientes: tasa efectiva a $1 y 8 millones | 1.89% y 2.34% | diferencia de 0.45 puntos | sube |
| Aguascalientes: impuesto sobre $3 millones en UMA | 570 UMA | $117 por UMA | 18.7 UMA mensuales |
| Aguascalientes: derechos de inscripción sobre $3 millones | $795 | 0.03% del precio | 1.2% del impuesto |
| Aguascalientes: impuesto y derechos sobre $3 millones | $67,657 | 2.26% del precio | 16.º de 54 más ligero |
| Aguascalientes: impuesto y derechos sobre $12 millones | $283,657 | 2.36% del precio | 4.2 veces la cuenta de $3 millones |
| Índice SHF, Aguascalientes | +9.9% | México +7.3% | 2.º de 36 |
Las cifras
| Medida | Valor | Fuente |
|---|---|---|
| Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI) sobre $3 millones | $66,862 | Ley de Ingresos del Municipio de Aguascalientes 2026, art. 31 (Decreto 377, P.O. 26 dic. 2025); Ley de Hacienda del Municipio de Aguascalientes, art. 64 |
| Derechos de inscripción, Registro Público de la Propiedad sobre $3 millones | $795 | Ley de Ingresos del Estado de Aguascalientes 2026, art. 6-I-1-A (P.O. 26 dic. 2025, actualizado el 23 jun. 2026) |
| Índice de precios SHF, Aguascalientes, variación en un año | +9.9% | SHF, 2.º trim. 2026 |
| Índice de precios SHF, Aguascalientes, variación en un año | +9.9% | SHF, 2.º trim. 2026 |
| Avalúo mediano, Aguascalientes (ene.-jun. 2026) | $1,200,000 | SHF |
| Avalúo promedio, Aguascalientes (ene.-jun. 2026) | $1,566,417 | SHF |
| Créditos hipotecarios a personas, Aguascalientes, 2025 (vivienda nueva y usada) | 8,985 | SNIIV |
| Monto promedio de esos créditos | $927,254 | SNIIV |
| Proporción de viviendas rentadas, Aguascalientes (2024) | 21.3% | Cálculo de Payotte, INEGI ENIGH 2024 |
| Oferta promedio de crédito hipotecario a tasa fija (septiembre de 2026) | 11.29% | Banco de México, CF303 |
La SHF publica precios de vivienda en pesos solo por estado; para un municipio publica un índice, no un precio. La proporción de viviendas rentadas es el conteo ponderado de Payotte sobre 2,879 viviendas de la muestra de Aguascalientes en la ENIGH 2024 del INEGI, sin margen de error.
Municipios de Aguascalientes en Payotte
Fuentes
- Impuesto de adquisición: Ley de Ingresos del Municipio de Aguascalientes 2026, art. 31 (Decreto 377, P.O. 26 dic. 2025); Ley de Hacienda del Municipio de Aguascalientes, art. 64; la calculadora.
- Derechos de inscripción: Ley de Ingresos del Estado de Aguascalientes 2026, art. 6-I-1-A (P.O. 26 dic. 2025, actualizado el 23 jun. 2026).
- Precios: Sociedad Hipotecaria Federal, Índice SHF de Precios de la Vivienda en México, segundo trimestre de 2026 (comunicado de prensa 05/2026, 10 de agosto de 2026), consultado el 15 de octubre de 2026 (datos).
- Créditos: SEDATU, Sistema Nacional de Información e Indicadores de Vivienda (SNIIV), datos abiertos « Financiamientos » 2025; Banco de México, SIE, Tasas de Interés de Crédito a los Hogares (CF303), Indicador del Costo de Créditos Hipotecarios, septiembre de 2026.
- Rentas: INEGI, Encuesta Nacional de Ingresos y Gastos de los Hogares (ENIGH) 2024, microdatos de vivienda; proporción de viviendas en renta calculada por Payotte, sin margen de error.