En resumen
El impuesto de adquisición es el 2.23% del valor en Aguascalientes (Aguascalientes) con $3 millones. El valor de avalúo en Aguascalientes varió +9.9% en un año (índice SHF, segundo trimestre de 2026). La oferta promedio de crédito hipotecario a tasa fija fue de 11.29% en septiembre de 2026 (Banco de México).
En Aguascalientes el impuesto sobre adquisición de inmuebles (ISAI) funciona con una sola tasa de 2.4%, que fija la ley de ingresos municipal de 2026 (artículo 31), con apoyo en la Ley de Hacienda municipal (artículo 64). Lo que se grava no es el precio escrito en el contrato, sino el avalúo fiscal, y a ese avalúo se le descuenta una deducción expresada en UMA cuando el inmueble ya está construido. La UMA diaria de 2026 vale $117.31, y esa deducción es la razón de que la tasa efectiva quede por debajo de la nominal.
Para ver el efecto basta recorrer los tres precios de ejemplo. A $1 millón le corresponden $18,862, o 1.89% del precio. Una de $3 millones paga $66,862, o 2.23%. Una de $8 millones paga $186,862, que es 2.34%. El porcentaje sube despacio porque la deducción pesa menos cuando el valor crece. Dicho en UMA, los $66,862 corresponden a 570.
En la comparación nacional, el municipio queda en la posición 24 de 54 si se ordena de menor a mayor impuesto: hay 23 que cobran menos y 30 que cobran más. Alrededor suyo están Mazatlán, Sinaloa, con $66,000, y Mexicali, Baja California, con $67,000. El punto medio del país, con $3 millones, es de $75,000, así que Aguascalientes se queda debajo de ese punto medio.
Para la inscripción de la escritura, el Registro Público de la Propiedad pide $795, importe que no cambia entre $3 y $8 millones. Con el impuesto, el gasto fiscal para $3 millones suma $67,657, es decir 2.26% del precio. Existe además un tratamiento reducido: quien compra una vivienda de hasta $423,852 y no posee otro inmueble en el estado paga 1.6% en vez de 2.4%. Payotte no lo incluye en su cálculo.
Sobre el mercado, el avalúo mediano de la entidad dentro del primer semestre de 2026 fue de $1,200,000, contra $1,299,580 de la mediana del país, y eso ubica a Aguascalientes en el 20.º puesto de 32. Su índice SHF avanzó 9.9% en un año, 3.º entre las entidades, cuando el nacional avanzó 7.3%. El índice de la ciudad, calculado aparte, registra el mismo 9.9% y queda 2.º entre las 36 ciudades que tienen índice propio. El crédito de 2025 sumó 8,985 operaciones hipotecarias a personas, a $927,254 en promedio. Rentadas están 21.3% de las viviendas, sexto lugar, frente a la entidad mediana, que tiene 14.4%.
Datos al 15 de octubre de 2026: avalúos SHF de enero a junio de 2026, créditos SNIIV de 2025, ENIGH 2024 del INEGI, leyes fiscales 2026.
Calcula para Aguascalientes
Las preguntas, respondidas
¿Cuánto impuesto y derechos de inscripción se pagan por una vivienda de $3 millones en Aguascalientes?
Por una vivienda de $3 millones en Aguascalientes (Aguascalientes), gravada sobre el avalúo para efectos fiscales, menos cinco veces la UMA diaria elevada a un año en el caso de un inmueble construido, el comprador paga impuesto sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI) $66,862, derechos de inscripción, Registro Público de la Propiedad $795: $67,657 en total según las leyes 2026 leídas por Payotte, sin contar los honorarios del notario.
¿Cuánto impuesto y derechos de inscripción se pagan por una vivienda de $8 millones en Aguascalientes?
Por una vivienda de $8 millones en Aguascalientes (Aguascalientes): impuesto sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI) $186,862, derechos de inscripción, Registro Público de la Propiedad $795, $187,657 en total, sin contar los honorarios del notario.
¿Están subiendo los precios de la vivienda en Aguascalientes?
El índice de precios de la SHF de Aguascalientes (Aguascalientes) varió +9.9% entre el segundo trimestre de 2025 y el de 2026, frente a +7.3% en todo México; mide el valor de avalúo de las viviendas compradas con crédito hipotecario (Sociedad Hipotecaria Federal).
¿Qué mensualidad tendría una vivienda de $3 millones en Aguascalientes?
Un crédito de $2,400,000 (20% de enganche) cuesta $25,248 al mes a 20 años al 11.29% (Banco de México, septiembre de 2026); CAT promedio 13.76%.
¿Cuánto impuesto se paga al vender una vivienda en Aguascalientes?
En Aguascalientes aplican las reglas federales, como en todos los estados: un vendedor que no es residente fiscal en México paga por defecto el 25% del precio bruto (LISR art. 160), $750,000 en una venta de $3 millones, que entera el notario; un residente que vende su casa habitación está exento hasta 700,000 UDIS, unos $6,220,414 al 5 de noviembre de 2026 (art. 93-XIX-a).
Cómo se compara Aguascalientes
Aguascalientes cobra $66,862 de impuesto de adquisición (2.23%) por una vivienda de $3 millones, 10.9% por debajo de la mediana de $75,000 de los 54 municipios calculados; 23 cobran menos y 30 más.
La ley aplica una sola tasa, 2.4%, a la base gravable, así que el impuesto crece al mismo ritmo que el precio: $18,862 sobre $1 millón, $66,862 sobre $3 millones y $186,862 sobre $8 millones. En Aguascalientes, se restan de la base 5 UMA diarias elevadas al año, $214,091, antes de aplicar la tasa.
Aguascalientes es el único municipio de Aguascalientes cuyo impuesto de adquisición calcula Payotte. Los derechos de inscripción, $795 sobre $3 millones, los fija el estado y se suman.
El impuesto y los derechos de inscripción suman 2.26% de un precio de $3 millones, $67,657, lo que equivale a 2.7 mensualidades de $25,248 y a 11.3% adicional sobre el enganche de $600,000. Para una vivienda con el avalúo mediano del estado, $1,200,000, las mismas reglas dan $24,457, 2.04% del precio.
Ordenadas de la más ligera a la más pesada de las 54 zonas, Aguascalientes ocupa el lugar 24.º: justo debajo en la clasificación nacional está Mazatlán (Sinaloa) con $66,000 y justo arriba está Mexicali (Baja California) con $67,000. La más ligera, Guanajuato, cobra $24,144 por los mismos $3 millones, así que un comprador en Aguascalientes paga $42,718 más; la más pesada, Querétaro, cobra $170,306, $103,444 más que Aguascalientes.
Más allá de los tres precios de esta página, el impuesto y los derechos llegan a $43,657 sobre $2 millones, $115,657 sobre $5 millones y $283,657 sobre $12 millones. Entre $3 millones y $8 millones, cada peso adicional de precio paga 2.4 centavos de impuesto de adquisición, más que el 2.23% promedio a $3 millones. En la unidad de cuenta diaria (UMA, $117 en 2026), el impuesto sobre $3 millones equivale a 570 UMA y los derechos de inscripción a 7.
El índice SHF del propio Aguascalientes varió +9.9% en un año, al nivel de Aguascalientes (+9.9%) y por encima de México (+7.3%): lugar 2.º de las 36 ciudades con índice propio.
| Medida | Valor | Referencia | Lugar |
|---|---|---|---|
| Aguascalientes: impuesto de adquisición sobre $1 millón | $18,862 | mediana $21,588 | 14.º de 54 más ligero |
| Aguascalientes: impuesto de adquisición sobre $3 millones | $66,862 | mediana $75,000 | 24.º de 54 más ligero |
| Aguascalientes: impuesto de adquisición sobre $8 millones | $186,862 | mediana $232,239 | 21.º de 54 más ligero |
| Aguascalientes: tasa efectiva a $3 millones | 2.23% | mediana 2.5% | 24.º de 54 más ligera |
| Aguascalientes: tasa efectiva a $1 y 8 millones | 1.89% y 2.34% | diferencia de 0.45 puntos | sube |
| Aguascalientes: impuesto sobre $3 millones en UMA | 570 UMA | $117 por UMA | 18.7 UMA mensuales |
| Aguascalientes: derechos de inscripción sobre $3 millones | $795 | 0.03% del precio | 1.2% del impuesto |
| Aguascalientes: impuesto y derechos sobre $3 millones | $67,657 | 2.26% del precio | 16.º de 54 más ligero |
| Aguascalientes: impuesto y derechos sobre $12 millones | $283,657 | 2.36% del precio | 4.2 veces la cuenta de $3 millones |
| Índice SHF, Aguascalientes | +9.9% | México +7.3% | 2.º de 36 |
Los avalúos, créditos hipotecarios y rentas de todo Aguascalientes están en la página del estado.
Las cifras
| Medida | Valor | Fuente |
|---|---|---|
| Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI) sobre $3 millones | $66,862 | Ley de Ingresos del Municipio de Aguascalientes 2026, art. 31 (Decreto 377, P.O. 26 dic. 2025); Ley de Hacienda del Municipio de Aguascalientes, art. 64 |
| Derechos de inscripción, Registro Público de la Propiedad sobre $3 millones | $795 | Ley de Ingresos del Estado de Aguascalientes 2026, art. 6-I-1-A (P.O. 26 dic. 2025, actualizado el 23 jun. 2026) |
| Índice de precios SHF, Aguascalientes, variación en un año | +9.9% | SHF, 2.º trim. 2026 |
| Oferta promedio de crédito hipotecario a tasa fija (septiembre de 2026) | 11.29% | Banco de México, CF303 |
La SHF publica precios de vivienda en pesos solo por estado; para un municipio publica un índice, no un precio. Los avalúos, créditos y rentas de Aguascalientes están en la página del estado.
En otras partes de Aguascalientes
Fuentes
- Impuesto de adquisición: Ley de Ingresos del Municipio de Aguascalientes 2026, art. 31 (Decreto 377, P.O. 26 dic. 2025); Ley de Hacienda del Municipio de Aguascalientes, art. 64; la calculadora.
- Derechos de inscripción: Ley de Ingresos del Estado de Aguascalientes 2026, art. 6-I-1-A (P.O. 26 dic. 2025, actualizado el 23 jun. 2026).
- Precios: Sociedad Hipotecaria Federal, Índice SHF de Precios de la Vivienda en México, segundo trimestre de 2026 (comunicado de prensa 05/2026, 10 de agosto de 2026), consultado el 15 de octubre de 2026 (datos).
- Créditos: SEDATU, Sistema Nacional de Información e Indicadores de Vivienda (SNIIV), datos abiertos « Financiamientos » 2025; Banco de México, SIE, Tasas de Interés de Crédito a los Hogares (CF303), Indicador del Costo de Créditos Hipotecarios, septiembre de 2026.