En resumen
El impuesto de adquisición es el 1.8% del valor en Puebla (Puebla) con $3 millones. El valor de avalúo en Puebla varió +8.1% en un año (índice SHF, segundo trimestre de 2026). La oferta promedio de crédito hipotecario a tasa fija fue de 11.29% en septiembre de 2026 (Banco de México).
Puebla grava por rangos, y la forma de leer la tabla pesa en el resultado. La ley fija un porcentaje por rango, sin cuota fija; Payotte aplica el del rango a todo el valor, tal como está escrito. Una lectura marginal arrojaría $45,000 en vez de $54,000 con un precio de $3 millones, por lo que conviene preguntar a la tesorería municipal. La base es el máximo entre el valor de adquisición, el catastral y un avalúo del catastro o de un valuador autorizado (artículos 187 a 190 del código fiscal municipal).
Bajo esa lectura, el impuesto queda en $18,000, $54,000 y $240,000 para viviendas de $1, $3 y $8 millones, o sea 1.8%, 1.8% y 3%. Puebla es la 3.ª más baja de las 54 zonas calculadas: solo 2 piden menos y 51 piden más, con una mediana nacional de $75,000. León queda justo debajo con $29,364 y Colima justo arriba con $55,025. Convertido a UMA, el monto de $3 millones equivale a 460. Faltan los derechos estatales de inscripción, así que los $54,000 son un piso, no el total.
El índice SHF propio de la ciudad subió 8.1%, 15.º de 36; el del estado marca 8.3%, 11.º de 32, sobre el 7.3% nacional. El avalúo mediano del estado es de $1,447,020, 9.º más alto, con un promedio de $1,916,917. Durante 2025 se firmaron 10,979 hipotecas para personas. No rige ninguna regla estatal sobre agentes inmobiliarios.
El estado cuenta 6,583,278 habitantes (2020) y un crédito hipotecario promedio de $1,078,758. Los cuartiles de avalúos van de $963,858 a $2,303,514, así que un precio de $3 millones queda en la parte alta de lo que valúa el mercado hipotecario poblano. Las rentadas son 13.5%, 19.º lugar.
Datos al 15 de octubre de 2026: avalúos SHF de enero a junio de 2026, créditos SNIIV de 2025, ENIGH 2024 del INEGI, leyes fiscales 2026.
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Las preguntas, respondidas
¿Cuánto impuesto y derechos de inscripción se pagan por una vivienda de $3 millones en Puebla?
Por una vivienda de $3 millones en Puebla (Puebla), gravada sobre el mayor entre el valor de adquisición, el valor catastral y un avalúo del catastro o de un valuador autorizado, el comprador paga impuesto sobre Adquisición de Bienes Inmuebles (ISABI) $54,000: al menos $54,000 en total según las leyes 2026 leídas por Payotte, sin contar los honorarios del notario.
¿Cuánto impuesto y derechos de inscripción se pagan por una vivienda de $8 millones en Puebla?
Por una vivienda de $8 millones en Puebla (Puebla): impuesto sobre Adquisición de Bienes Inmuebles (ISABI) $240,000, al menos $240,000 en total, sin contar los honorarios del notario.
¿Están subiendo los precios de la vivienda en Puebla?
El índice de precios de la SHF de Puebla (Puebla) varió +8.1% entre el segundo trimestre de 2025 y el de 2026, frente a +7.3% en todo México; mide el valor de avalúo de las viviendas compradas con crédito hipotecario (Sociedad Hipotecaria Federal).
¿Qué mensualidad tendría una vivienda de $3 millones en Puebla?
Un crédito de $2,400,000 (20% de enganche) cuesta $25,248 al mes a 20 años al 11.29% (Banco de México, septiembre de 2026); CAT promedio 13.76%.
¿Cuánto impuesto se paga al vender una vivienda en Puebla?
En Puebla aplican las reglas federales, como en todos los estados: un vendedor que no es residente fiscal en México paga por defecto el 25% del precio bruto (LISR art. 160), $750,000 en una venta de $3 millones, que entera el notario; un residente que vende su casa habitación está exento hasta 700,000 UDIS, unos $6,220,414 al 5 de noviembre de 2026 (art. 93-XIX-a).
Cómo se compara Puebla
Puebla cobra $54,000 de impuesto de adquisición (1.8%) por una vivienda de $3 millones, 28% por debajo de la mediana de $75,000 de los 54 municipios calculados; 2 cobran menos y 51 más.
La ley elige una sola tasa para toda la base según el rango en que cae, así que el impuesto queda en $18,000 sobre $1 millón, $54,000 sobre $3 millones y $240,000 sobre $8 millones: la tasa efectiva pasa de 1.8% a 3% en ese intervalo.
Puebla es el único municipio de Puebla cuyo impuesto de adquisición calcula Payotte. Los derechos de inscripción del estado no pudieron leerse, así que el total es un mínimo.
El impuesto suman 1.8% de un precio de $3 millones, $54,000, lo que equivale a 2.1 mensualidades de $25,248 y a 9% adicional sobre el enganche de $600,000. Para una vivienda con el avalúo mediano del estado, $1,447,020, las mismas reglas dan $26,046, 1.8% del precio.
Ordenadas de la más ligera a la más pesada de las 54 zonas, Puebla ocupa el lugar 3.º: justo debajo en la clasificación nacional está León (Guanajuato) con $29,364 y justo arriba está Colima (Colima) con $55,025. La más ligera, Guanajuato, cobra $24,144 por los mismos $3 millones, así que un comprador en Puebla paga $29,856 más; la más pesada, Querétaro, cobra $170,306, $116,306 más que Puebla.
Más allá de los tres precios de esta página, el impuesto llegan a $36,000 sobre $2 millones, $150,000 sobre $5 millones y $360,000 sobre $12 millones. Entre $3 millones y $8 millones, cada peso adicional de precio paga 3.72 centavos de impuesto de adquisición, más que el 1.8% promedio a $3 millones. En la unidad de cuenta diaria (UMA, $117 en 2026), el impuesto sobre $3 millones equivale a 460 UMA.
El índice SHF del propio Puebla varió +8.1% en un año, por detrás de Puebla (+8.3%) y por encima de México (+7.3%): lugar 15.º de las 36 ciudades con índice propio.
| Medida | Valor | Referencia | Lugar |
|---|---|---|---|
| Puebla: impuesto de adquisición sobre $1 millón | $18,000 | mediana $21,588 | 13.º de 54 más ligero |
| Puebla: impuesto de adquisición sobre $3 millones | $54,000 | mediana $75,000 | 3.º de 54 más ligero |
| Puebla: impuesto de adquisición sobre $8 millones | $240,000 | mediana $232,239 | 31.º de 54 más ligero |
| Puebla: tasa efectiva a $3 millones | 1.8% | mediana 2.5% | 3.º de 54 más ligera |
| Puebla: tasa efectiva a $1 y 8 millones | 1.8% y 3% | diferencia de 1.2 puntos | sube |
| Puebla: impuesto sobre $3 millones en UMA | 460 UMA | $117 por UMA | 15.1 UMA mensuales |
| Puebla: impuesto y derechos sobre $12 millones | $360,000 | 3% del precio | 6.7 veces la cuenta de $3 millones |
| Índice SHF, Puebla | +8.1% | México +7.3% | 15.º de 36 |
Los avalúos, créditos hipotecarios y rentas de todo Puebla están en la página del estado.
Las cifras
| Medida | Valor | Fuente |
|---|---|---|
| Impuesto sobre Adquisición de Bienes Inmuebles (ISABI) sobre $3 millones | $54,000 | Ley de Ingresos del Municipio de Puebla 2026, art. 6 (P.O. 15 dic. 2025); Código Fiscal y Presupuestario para el Municipio de Puebla, art. 187-190 |
| Índice de precios SHF, Puebla, variación en un año | +8.1% | SHF, 2.º trim. 2026 |
| Oferta promedio de crédito hipotecario a tasa fija (septiembre de 2026) | 11.29% | Banco de México, CF303 |
La SHF publica precios de vivienda en pesos solo por estado; para un municipio publica un índice, no un precio. Los avalúos, créditos y rentas de Puebla están en la página del estado.
En otras partes de Puebla
Fuentes
- Impuesto de adquisición: Ley de Ingresos del Municipio de Puebla 2026, art. 6 (P.O. 15 dic. 2025); Código Fiscal y Presupuestario para el Municipio de Puebla, art. 187-190; la calculadora.
- Precios: Sociedad Hipotecaria Federal, Índice SHF de Precios de la Vivienda en México, segundo trimestre de 2026 (comunicado de prensa 05/2026, 10 de agosto de 2026), consultado el 15 de octubre de 2026 (datos).
- Créditos: SEDATU, Sistema Nacional de Información e Indicadores de Vivienda (SNIIV), datos abiertos « Financiamientos » 2025; Banco de México, SIE, Tasas de Interés de Crédito a los Hogares (CF303), Indicador del Costo de Créditos Hipotecarios, septiembre de 2026.