En resumen
Por una vivienda de $3 millones en Cuernavaca (Morelos), el impuesto de adquisición es de $60,000 (2% del valor), según su ley 2026. El valor de avalúo en Morelos varió +5.3% en un año (índice SHF, segundo trimestre de 2026). La oferta promedio de crédito hipotecario a tasa fija fue de 11.31% en agosto de 2026 (Banco de México).
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Las preguntas, respondidas
¿Cuánto impuesto y derechos de inscripción se pagan por una vivienda de $3 millones en Cuernavaca?
Por una vivienda de $3 millones en Cuernavaca (Morelos), gravada sobre el mayor entre el valor de adquisición, el valor catastral y un avalúo autorizado (con menos de 6 meses), el comprador paga impuesto sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI) $60,000: al menos $60,000 en total según las leyes 2026 leídas por Payotte, sin contar los honorarios del notario.
¿Cuánto impuesto y derechos de inscripción se pagan por una vivienda de $8 millones en Cuernavaca?
Por una vivienda de $8 millones en Cuernavaca (Morelos): impuesto sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI) $160,000, al menos $160,000 en total, sin contar los honorarios del notario.
¿Qué mensualidad tendría una vivienda de $3 millones en Cuernavaca?
Un crédito de $2,400,000 (20% de enganche) cuesta $25,281 al mes a 20 años al 11.31% (Banco de México, agosto de 2026); CAT promedio 13.78%.
¿Cuánto impuesto se paga al vender una vivienda en Cuernavaca?
En Cuernavaca aplican las reglas federales, como en todos los estados: un vendedor que no es residente fiscal en México paga por defecto el 25% del precio bruto (LISR art. 160), $750,000 en una venta de $3 millones, que entera el notario; un residente que vende su casa habitación está exento hasta 700,000 UDIS, unos $6,199,266 al 15 de octubre de 2026 (art. 93-XIX-a).
Cómo se compara Cuernavaca
Cuernavaca cobra $60,000 de impuesto de adquisición (2%) por una vivienda de $3 millones, 20% por debajo de la mediana de $75,000 de los 54 municipios calculados; 7 cobran menos y 37 más, 9 lo mismo.
La ley aplica una sola tasa, 2%, a la base gravable, así que el impuesto crece al mismo ritmo que el precio: $20,000 sobre $1 millón, $60,000 sobre $3 millones y $160,000 sobre $8 millones.
Cuernavaca es el único municipio de Morelos cuyo impuesto de adquisición calcula Payotte. Los derechos de inscripción del estado no pudieron leerse, así que el total es un mínimo.
El impuesto suman 2% de un precio de $3 millones, $60,000, lo que equivale a 2.4 mensualidades de $25,281 y a 10% adicional sobre el enganche de $600,000. Para una vivienda con el avalúo mediano del estado, $1,711,685, las mismas reglas dan $34,234, 2% del precio.
Ordenadas de la más ligera a la más pesada de las 54 zonas, Cuernavaca ocupa el lugar 12.º: justo debajo en la clasificación nacional está Chetumal (Quintana Roo) con $60,000 y justo arriba está Guaymas (Sonora) con $60,000. La más ligera, Guanajuato, cobra $24,144 por los mismos $3 millones, así que un comprador en Cuernavaca paga $35,856 más; la más pesada, Querétaro, cobra $170,306, $110,306 más que Cuernavaca.
Más allá de los tres precios de esta página, el impuesto llegan a $40,000 sobre $2 millones, $100,000 sobre $5 millones y $240,000 sobre $12 millones. Entre $3 millones y $8 millones, cada peso adicional de precio paga 2 centavos de impuesto de adquisición, lo mismo que la tasa promedio. En la unidad de cuenta diaria (UMA, $117 en 2026), el impuesto sobre $3 millones equivale a 511 UMA.
| Medida | Valor | Referencia | Lugar |
|---|---|---|---|
| Cuernavaca: impuesto de adquisición sobre $1 millón | $20,000 | mediana $21,588 | 15.º de 54 más ligero |
| Cuernavaca: impuesto de adquisición sobre $3 millones | $60,000 | mediana $75,000 | 8.º de 54 más ligero |
| Cuernavaca: impuesto de adquisición sobre $8 millones | $160,000 | mediana $232,239 | 6.º de 54 más ligero |
| Cuernavaca: tasa efectiva a $3 millones | 2% | mediana 2.5% | 8.º de 54 más ligera |
| Cuernavaca: tasa efectiva a $1 y 8 millones | 2% y 2% | diferencia de 0 puntos | estable |
| Cuernavaca: impuesto sobre $3 millones en UMA | 511 UMA | $117 por UMA | 16.8 UMA mensuales |
| Cuernavaca: impuesto y derechos sobre $12 millones | $240,000 | 2% del precio | 4 veces la cuenta de $3 millones |
Los avalúos, créditos hipotecarios y rentas de todo Morelos están en la página del estado.
Las cifras
| Medida | Valor | Fuente |
|---|---|---|
| Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI) sobre $3 millones | $60,000 | Ley de Ingresos del Municipio de Cuernavaca 2026, art. 7 (P.O. Tierra y Libertad 6509, 30 dic. 2025), conforme al art. 94 Ter de la ley estatal |
| Oferta promedio de crédito hipotecario a tasa fija (agosto de 2026) | 11.31% | Banco de México, CF303 |
La SHF publica precios de vivienda en pesos solo por estado; para un municipio publica un índice, no un precio. Los avalúos, créditos y rentas de Morelos están en la página del estado.
En otras partes de Morelos
Fuentes
- Impuesto de adquisición: Ley de Ingresos del Municipio de Cuernavaca 2026, art. 7 (P.O. Tierra y Libertad 6509, 30 dic. 2025), conforme al art. 94 Ter de la ley estatal; la calculadora.
- Precios: Sociedad Hipotecaria Federal, Índice SHF de Precios de la Vivienda en México, segundo trimestre de 2026 (comunicado de prensa 05/2026, 10 de agosto de 2026), consultado el 15 de octubre de 2026 (datos).
- Créditos: SEDATU, Sistema Nacional de Información e Indicadores de Vivienda (SNIIV), datos abiertos « Financiamientos » 2025; Banco de México, SIE, Tasas de Interés de Crédito a los Hogares (CF303), Indicador del Costo de Créditos Hipotecarios, agosto de 2026.