En breve
Cuando un residente vende una casa en México, el costo comprobado se actualiza por inflación antes de calcular la ganancia (LISR, art. 124). Para una venta en noviembre de 2026, el factor de actualización es 3.1747 para una compra en junio de 2000, 2.0066 para una compra en junio de 2010, 1.6796 para una compra en junio de 2015, 1.3759 para una compra en junio de 2020: 1,000,000 de pesos pagados en junio de 2010 cuentan como $2,006,600 pesos antes de aplicar las demás reglas. Payotte calcula el factor para cada mes desde 1990 con el INPC del INEGI y el método del Código Fiscal de la Federación (art. 17-A).
Factor para una venta en noviembre de 2026, por mes de compra
| Comprado en | ene | feb | mar | abr | may | jun | jul | ago | sep | oct | nov | dic |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1990 | 19.6918 | 18.7852 | 18.3693 | 18.0510 | 17.7804 | 17.4755 | 17.0989 | 16.7926 | 16.5113 | 16.2792 | 16.0485 | 15.6334 |
| 1991 | 15.1558 | 14.7791 | 14.5255 | 14.3213 | 14.1728 | 14.0356 | 13.8898 | 13.7682 | 13.6730 | 13.5381 | 13.3825 | 13.0582 |
| 1992 | 12.7579 | 12.5302 | 12.3835 | 12.2587 | 12.1504 | 12.0708 | 11.9897 | 11.9144 | 11.8417 | 11.7396 | 11.6557 | 11.5596 |
| 1993 | 11.3973 | 11.2561 | 11.1649 | 11.1002 | 11.0366 | 10.9738 | 10.9126 | 10.8604 | 10.8026 | 10.7232 | 10.6795 | 10.6326 |
| 1994 | 10.5522 | 10.4710 | 10.4174 | 10.3641 | 10.3136 | 10.2640 | 10.2129 | 10.1678 | 10.1207 | 10.0492 | 9.9967 | 9.9435 |
| 1995 | 9.8571 | 9.4995 | 9.1133 | 8.6060 | 7.9708 | 7.6510 | 7.4157 | 7.2675 | 7.1489 | 7.0040 | 6.8628 | 6.6977 |
| 1996 | 6.4864 | 6.2613 | 6.1185 | 5.9867 | 5.8212 | 5.7170 | 5.6254 | 5.5465 | 5.4738 | 5.3876 | 5.3212 | 5.2418 |
| 1997 | 5.0792 | 4.9518 | 4.8700 | 4.8101 | 4.7587 | 4.7157 | 4.6742 | 4.6338 | 4.5930 | 4.5365 | 4.5005 | 4.4507 |
| 1998 | 4.3892 | 4.2958 | 4.2219 | 4.1730 | 4.1343 | 4.1016 | 4.0537 | 4.0150 | 3.9768 | 3.9133 | 3.8580 | 3.7909 |
| 1999 | 3.7006 | 3.6094 | 3.5616 | 3.5288 | 3.4967 | 3.4758 | 3.4531 | 3.4304 | 3.4112 | 3.3786 | 3.3573 | 3.3277 |
| 2000 | 3.2947 | 3.2511 | 3.2225 | 3.2047 | 3.1866 | 3.1747 | 3.1560 | 3.1438 | 3.1266 | 3.1039 | 3.0827 | 3.0565 |
| 2001 | 3.0238 | 3.0071 | 3.0091 | 2.9902 | 2.9752 | 2.9684 | 2.9613 | 2.9691 | 2.9516 | 2.9244 | 2.9112 | 2.9003 |
| 2002 | 2.8963 | 2.8698 | 2.8716 | 2.8570 | 2.8415 | 2.8357 | 2.8220 | 2.8139 | 2.8032 | 2.7865 | 2.7742 | 2.7520 |
| 2003 | 2.7401 | 2.7290 | 2.7215 | 2.7044 | 2.6998 | 2.7085 | 2.7063 | 2.7024 | 2.6943 | 2.6783 | 2.6686 | 2.6466 |
| 2004 | 2.6353 | 2.6190 | 2.6034 | 2.5946 | 2.5907 | 2.5972 | 2.5931 | 2.5863 | 2.5704 | 2.5493 | 2.5318 | 2.5104 |
| 2005 | 2.5052 | 2.5051 | 2.4968 | 2.4856 | 2.4768 | 2.4830 | 2.4854 | 2.4757 | 2.4728 | 2.4629 | 2.4569 | 2.4393 |
| 2006 | 2.4244 | 2.4103 | 2.4066 | 2.4036 | 2.4001 | 2.4108 | 2.4087 | 2.4021 | 2.3899 | 2.3661 | 2.3558 | 2.3435 |
| 2007 | 2.3300 | 2.3180 | 2.3115 | 2.3066 | 2.3079 | 2.3192 | 2.3165 | 2.3067 | 2.2973 | 2.2796 | 2.2708 | 2.2548 |
| 2008 | 2.2456 | 2.2352 | 2.2286 | 2.2125 | 2.2075 | 2.2099 | 2.2008 | 2.1886 | 2.1760 | 2.1613 | 2.1467 | 2.1225 |
| 2009 | 2.1079 | 2.1031 | 2.0984 | 2.0864 | 2.0792 | 2.0852 | 2.0814 | 2.0757 | 2.0708 | 2.0605 | 2.0542 | 2.0436 |
| 2010 | 2.0352 | 2.0133 | 2.0018 | 1.9876 | 1.9940 | 2.0066 | 2.0073 | 2.0029 | 1.9974 | 1.9870 | 1.9748 | 1.9591 |
| 2011 | 1.9494 | 1.9400 | 1.9327 | 1.9290 | 1.9292 | 1.9435 | 1.9436 | 1.9343 | 1.9313 | 1.9265 | 1.9136 | 1.8931 |
| 2012 | 1.8777 | 1.8645 | 1.8607 | 1.8597 | 1.8655 | 1.8714 | 1.8628 | 1.8524 | 1.8469 | 1.8388 | 1.8295 | 1.8172 |
| 2013 | 1.8130 | 1.8057 | 1.7969 | 1.7838 | 1.7826 | 1.7886 | 1.7897 | 1.7903 | 1.7852 | 1.7785 | 1.7701 | 1.7537 |
| 2014 | 1.7437 | 1.7283 | 1.7239 | 1.7192 | 1.7224 | 1.7279 | 1.7249 | 1.7202 | 1.7140 | 1.7065 | 1.6971 | 1.6835 |
| 2015 | 1.6753 | 1.6769 | 1.6737 | 1.6669 | 1.6712 | 1.6796 | 1.6768 | 1.6743 | 1.6708 | 1.6646 | 1.6561 | 1.6471 |
| 2016 | 1.6404 | 1.6341 | 1.6270 | 1.6246 | 1.6298 | 1.6371 | 1.6353 | 1.6310 | 1.6265 | 1.6166 | 1.6068 | 1.5944 |
| 2017 | 1.5870 | 1.5605 | 1.5515 | 1.5421 | 1.5402 | 1.5420 | 1.5382 | 1.5324 | 1.5248 | 1.5201 | 1.5106 | 1.4952 |
| 2018 | 1.4864 | 1.4785 | 1.4729 | 1.4682 | 1.4732 | 1.4755 | 1.4699 | 1.4620 | 1.4535 | 1.4474 | 1.4400 | 1.4278 |
| 2019 | 1.4179 | 1.4167 | 1.4171 | 1.4116 | 1.4109 | 1.4150 | 1.4140 | 1.4088 | 1.4090 | 1.4053 | 1.3978 | 1.3866 |
| 2020 | 1.3789 | 1.3722 | 1.3666 | 1.3672 | 1.3812 | 1.3759 | 1.3684 | 1.3595 | 1.3542 | 1.3511 | 1.3429 | 1.3419 |
| 2021 | 1.3368 | 1.3254 | 1.3170 | 1.3062 | 1.3020 | 1.2993 | 1.2924 | 1.2849 | 1.2824 | 1.2746 | 1.2640 | 1.2497 |
| 2022 | 1.2452 | 1.2379 | 1.2277 | 1.2156 | 1.2091 | 1.2070 | 1.1969 | 1.1881 | 1.1798 | 1.1726 | 1.1660 | 1.1593 |
| 2023 | 1.1549 | 1.1471 | 1.1408 | 1.1377 | 1.1379 | 1.1404 | 1.1393 | 1.1338 | 1.1276 | 1.1226 | 1.1184 | 1.1113 |
| 2024 | 1.1035 | 1.0937 | 1.0927 | 1.0895 | 1.0873 | 1.0894 | 1.0853 | 1.0740 | 1.0739 | 1.0734 | 1.0675 | 1.0629 |
| 2025 | 1.0589 | 1.0558 | 1.0529 | 1.0496 | 1.0462 | 1.0433 | 1.0403 | 1.0376 | 1.0369 | 1.0345 | 1.0308 | 1.0240 |
| 2026 | 1.0212 | 1.0173 | 1.0122 | 1.0036 | 1.0016 | 1.0037 | 1.0065 | 1.0062 | 1.0042 | 1.0000 | — | — |
Factor truncado a cuatro decimales (el CFF pide calcular hasta el diezmilésimo). Las compras desde septiembre de 2026 dan un factor de 1 para este mes de venta. El notario calcula el factor con las fechas reales de sus escrituras.
Cómo lo calculó Payotte
El artículo 124 de la LISR actualiza el costo por el periodo comprendido desde el mes de la adquisición hasta el mes inmediato anterior a la enajenación. El artículo 17-A del CFF divide el INPC del mes anterior al más reciente del periodo entre el del mes anterior al más antiguo, aplica el último índice publicado cuando el necesario aún no sale, y fija el factor en 1 cuando el resultado es menor que 1. La serie es el índice general del INPC del INEGI, base segunda quincena de julio de 2018 = 100.
Preguntas
¿Cómo se calcula el factor de actualización?
Es el INPC del mes anterior al más reciente del periodo, dividido entre el INPC del mes anterior al mes de la compra. El periodo va del mes de adquisición al mes inmediato anterior a la venta. Para una venta en noviembre de 2026, el numerador es el INPC de septiembre de 2026: 146.075.
¿El factor puede ser menor que 1?
No. El Código Fiscal de la Federación lo fija en 1 cuando la división da menos de 1.
¿Se actualiza así todo el precio de compra?
No directamente. El artículo 124 separa primero el terreno de la construcción (20% de terreno si la escritura no los separa), disminuye la construcción 3% por año, nunca por debajo del 20% de su costo inicial, y luego actualiza ambos con este factor. En inmuebles, el costo actualizado nunca es menor al 10% del monto de la enajenación.
Las reglas completas en ISR por venta de inmueble.