En resumen
El impuesto de adquisición es el 5.18% del valor en Mexico City con $3 millones. El valor de avalúo en Mexico City varió +3.4% en un año (índice SHF, segundo trimestre de 2026). La oferta promedio de crédito hipotecario a tasa fija fue de 11.29% en septiembre de 2026 (Banco de México).
Pocas entidades se alejan tanto del resto como la Ciudad de México. En el periodo enero-junio de 2026, el avalúo central de una vivienda con crédito fue $3,301,516, el valor más alto entre las 32 entidades, mientras que el país marca $1,299,580. El promedio llega a $4,285,135, mientras el cuarto inferior de avalúos termina en $2,263,012 y el superior arranca en $5,203,073. Y sin embargo el índice SHF avanzó solo 3.4% en el año, última posición de 32, lejos del 7.3% nacional.
El ISAI lo determina la ciudad para sus 16 alcaldías, mediante una tarifa por rangos que parte del valor más elevado entre el de adquisición, el catastral y el de un avalúo. En términos relativos, pesa 4.35% con $1 millón, 5.18% con $3 millones y 5.88% con $8 millones; en pesos, $43,521, $155,322 y $470,014. La cifra intermedia equivale a 1,324 UMA, cada una de $117.31 diarios.
De las 54 zonas calculadas, esta es la penúltima si se ordena de menor a mayor cobro: 52 cobran menos y solo 1 cobra más. Querétaro, el nombre inmediato hacia arriba, pide $170,306, y Valladolid, en Yucatán, el inmediato hacia abajo, $120,000. La mediana del país para $3 millones es de $75,000, muy distante de los $155,322 capitalinos.
Por cada inscripción en el Registro Público se pagan $25,098, con tarifa reducida para vivienda social cuyo umbral no está establecido. Impuesto y derechos suman $180,420 en una compra de $3 millones, un 6.01% de lo pagado, antes de los honorarios notariales.
El crédito es modesto. En 2025 se otorgaron 17,002 hipotecas a personas, de $2,565,672 en promedio, con un ritmo de 1.8 donde la entidad mediana llega a 3.8. Las viviendas en renta son 22.2%, quinto lugar. Según el censo de 2020 viven 9,209,944 personas en la capital, que no cuenta con una regla local sobre agentes inmobiliarios; su tabla tributaria es la del Código Fiscal de la Ciudad de México, reformado en diciembre de 2025, y la misma reforma tocó el monto del registro.
Visto en conjunto, la ciudad combina el nivel de precios y el impuesto más altos de la muestra con el crecimiento más débil. Solo el impuesto sobre $3 millones, $155,322, rebasa por completo lo que marca la mediana nacional, $75,000, aunque la UMA de $117.31 es la misma en todas partes. Al ser una entidad federativa, no hay municipios que comparar dentro de ella: una sola ley, una sola tabla, aplicada en las 16 alcaldías. El crédito promedio, $2,565,672, es el reflejo de ese nivel de avalúos, y el ritmo de 1.8 créditos queda muy lejos del que registra la entidad mediana, 3.8. Hay además 22.2% de viviendas rentadas, quinto lugar, frente a 14.4% de la mediana.
Datos al 15 de octubre de 2026: avalúos SHF de enero a junio de 2026, créditos SNIIV de 2025, ENIGH 2024 del INEGI, leyes fiscales 2026.
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Las preguntas, respondidas
¿Cuánto impuesto y derechos de inscripción se pagan por una vivienda de $3 millones en Mexico City?
Por una vivienda de $3 millones en Mexico City, gravada sobre el mayor entre el valor de adquisición, el valor catastral y un avalúo, el comprador paga impuesto sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI) $155,322, derechos de inscripción, Registro Público de la Propiedad $25,098: $180,420 en total según las leyes 2026 leídas por Payotte, sin contar los honorarios del notario.
¿Cuánto impuesto y derechos de inscripción se pagan por una vivienda de $8 millones en Mexico City?
Por una vivienda de $8 millones en Mexico City: impuesto sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI) $470,014, derechos de inscripción, Registro Público de la Propiedad $25,098, $495,112 en total, sin contar los honorarios del notario.
¿Están subiendo los precios de la vivienda en Mexico City?
El índice de precios de la SHF de Mexico City varió +3.4% entre el segundo trimestre de 2025 y el de 2026, frente a +7.3% en todo México; mide el valor de avalúo de las viviendas compradas con crédito hipotecario (Sociedad Hipotecaria Federal).
¿Cuánto cuesta una vivienda en Mexico City?
De enero a junio de 2026, las viviendas compradas con crédito hipotecario en Mexico City tuvieron un avalúo mediano de $3,301,516 y un avalúo promedio de $4,285,135; la mitad se valuó entre $2,263,012 y $5,203,073 (SHF). Son valores de avalúo, no precios de venta.
¿Qué mensualidad tendría una vivienda de $3 millones en Mexico City?
Un crédito de $2,400,000 (20% de enganche) cuesta $25,248 al mes a 20 años al 11.29% (Banco de México, septiembre de 2026); CAT promedio 13.76%.
¿Cuánto impuesto se paga al vender una vivienda en Mexico City?
En Mexico City aplican las reglas federales, como en todos los estados: un vendedor que no es residente fiscal en México paga por defecto el 25% del precio bruto (LISR art. 160), $750,000 en una venta de $3 millones, que entera el notario; un residente que vende su casa habitación está exento hasta 700,000 UDIS, unos $6,220,414 al 5 de noviembre de 2026 (art. 93-XIX-a).
Cómo se compara Mexico City
Por una vivienda de $3 millones, el impuesto de adquisición de Mexico City es de $155,322 (5.18%), 107.1% por encima de la mediana de $75,000 de los 54 municipios calculados; un municipio cobra más y 52 menos.
El impuesto sigue una tarifa marginal (límites en pesos): $43,521 sobre $1 millón, $155,322 sobre $3 millones y $470,014 sobre $8 millones. La tasa efectiva sube de 4.35% a 5.88% entre el primer y el último precio.
Mexico City es el único municipio de Mexico City cuyo impuesto de adquisición calcula Payotte. Los derechos de inscripción, $25,098 sobre $3 millones, los fija el estado y se suman.
El impuesto y los derechos de inscripción suman 6.01% de un precio de $3 millones, $180,420, lo que equivale a 7.1 mensualidades de $25,248 y a 30.1% adicional sobre el enganche de $600,000. Para una vivienda con el avalúo mediano del estado, $3,301,516, las mismas reglas dan $199,069, 6.03% del precio.
Ordenadas de la más ligera a la más pesada de las 54 zonas, Mexico City ocupa el lugar 53.º: justo debajo en la clasificación nacional está Valladolid (Yucatán) con $120,000 y justo arriba está Querétaro (Querétaro) con $170,306. La más ligera, Guanajuato, cobra $24,144 por los mismos $3 millones, así que un comprador en Mexico City paga $131,178 más; la más pesada, Querétaro, cobra $170,306, $14,984 más que Mexico City.
Más allá de los tres precios de esta página, el impuesto y los derechos llegan a $123,283 sobre $2 millones, $304,120 sobre $5 millones y $752,112 sobre $12 millones. Entre $3 millones y $8 millones, cada peso adicional de precio paga 6.29 centavos de impuesto de adquisición, más que el 5.18% promedio a $3 millones. En la unidad de cuenta diaria (UMA, $117 en 2026), el impuesto sobre $3 millones equivale a 1,324 UMA y los derechos de inscripción a 214.
En Mexico City, las viviendas compradas con crédito hipotecario tuvieron un avalúo mediano de $3,301,516 de enero a junio de 2026: la mediana más alta de las 32 entidades, 154% por encima de la mediana nacional de $1,299,580. El promedio, $4,285,135, es 1.3 veces la mediana, así que la distribución es bastante pareja; el cuartil superior es 2.3 veces el inferior. En ese panorama, una compra de $3 millones quedaría por debajo del avalúo mediano.
El índice de precios SHF de Mexico City subió +3.4% en un año, 3.9 puntos más lento que el +7.3% de México: lugar 32.º de 32 entidades clasificadas. El conteo 2025 del SNIIV registra 17,002 créditos hipotecarios a personas en Mexico City, 1.8 por cada 1,000 habitantes del censo 2020 (entidad mediana: 3.8), con un promedio de $2,565,672, 0.78 veces el avalúo mediano. Ahí se renta el 22.2% de las viviendas (2024), por encima del 14.4% de la entidad mediana, la 5.º más alta.
Un comprador con el avalúo mediano del estado y 20% de enganche pide prestados $2,641,213; con el promedio del Banco de México de 11.29% a 20 años, eso da $27,785 al mes, frente a $25,248 para el ejemplo de $3 millones de esta página.
| Medida | Valor | Referencia | Lugar |
|---|---|---|---|
| Mexico City: impuesto de adquisición sobre $1 millón | $43,521 | mediana $21,588 | 53.º de 54 más ligero |
| Mexico City: impuesto de adquisición sobre $3 millones | $155,322 | mediana $75,000 | 53.º de 54 más ligero |
| Mexico City: impuesto de adquisición sobre $8 millones | $470,014 | mediana $232,239 | 53.º de 54 más ligero |
| Mexico City: tasa efectiva a $3 millones | 5.18% | mediana 2.5% | 53.º de 54 más ligera |
| Mexico City: tasa efectiva a $1 y 8 millones | 4.35% y 5.88% | diferencia de 1.52 puntos | sube |
| Mexico City: impuesto sobre $3 millones en UMA | 1,324 UMA | $117 por UMA | 43.6 UMA mensuales |
| Mexico City: derechos de inscripción sobre $3 millones | $25,098 | 0.84% del precio | 16.2% del impuesto |
| Mexico City: impuesto y derechos sobre $3 millones | $180,420 | 6.01% del precio | 54.º de 54 más ligero |
| Mexico City: impuesto y derechos sobre $12 millones | $752,112 | 6.27% del precio | 4.2 veces la cuenta de $3 millones |
| Índice SHF, Mexico City | +3.4% | México +7.3% | 37.º de 36 |
Las cifras
| Medida | Valor | Fuente |
|---|---|---|
| Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI) sobre $3 millones | $155,322 | Código Fiscal de la Ciudad de México, art. 112-116 (última reforma Gaceta Oficial 19 dic. 2025) |
| Derechos de inscripción, Registro Público de la Propiedad sobre $3 millones | $25,098 | Código Fiscal de la Ciudad de México, art. 196-I-a (monto reformado Gaceta Oficial 19 dic. 2025) |
| Índice de precios SHF, Mexico City, variación en un año | +3.4% | SHF, 2.º trim. 2026 |
| Índice de precios SHF, Mexico City, variación en un año | +3.4% | SHF, 2.º trim. 2026 |
| Avalúo mediano, Mexico City (ene.-jun. 2026) | $3,301,516 | SHF |
| Avalúo promedio, Mexico City (ene.-jun. 2026) | $4,285,135 | SHF |
| Créditos hipotecarios a personas, Mexico City, 2025 (vivienda nueva y usada) | 17,002 | SNIIV |
| Monto promedio de esos créditos | $2,565,672 | SNIIV |
| Proporción de viviendas rentadas, Mexico City (2024) | 22.2% | Cálculo de Payotte, INEGI ENIGH 2024 |
| Oferta promedio de crédito hipotecario a tasa fija (septiembre de 2026) | 11.29% | Banco de México, CF303 |
La SHF publica precios de vivienda en pesos solo por estado; para un municipio publica un índice, no un precio. La proporción de viviendas rentadas es el conteo ponderado de Payotte sobre 2,536 viviendas de la muestra de Mexico City en la ENIGH 2024 del INEGI, sin margen de error.
Fuentes
- Impuesto de adquisición: Código Fiscal de la Ciudad de México, art. 112-116 (última reforma Gaceta Oficial 19 dic. 2025); la calculadora.
- Derechos de inscripción: Código Fiscal de la Ciudad de México, art. 196-I-a (monto reformado Gaceta Oficial 19 dic. 2025).
- Precios: Sociedad Hipotecaria Federal, Índice SHF de Precios de la Vivienda en México, segundo trimestre de 2026 (comunicado de prensa 05/2026, 10 de agosto de 2026), consultado el 15 de octubre de 2026 (datos).
- Créditos: SEDATU, Sistema Nacional de Información e Indicadores de Vivienda (SNIIV), datos abiertos « Financiamientos » 2025; Banco de México, SIE, Tasas de Interés de Crédito a los Hogares (CF303), Indicador del Costo de Créditos Hipotecarios, septiembre de 2026.
- Rentas: INEGI, Encuesta Nacional de Ingresos y Gastos de los Hogares (ENIGH) 2024, microdatos de vivienda; proporción de viviendas en renta calculada por Payotte, sin margen de error.