En resumen
Por una vivienda de $3 millones en Mexico City, el impuesto de adquisición es de $155,322 (5.18% del valor) y los derechos de inscripción de la escritura, $25,098, según su ley 2026. El valor de avalúo en Mexico City varió +3.4% en un año (índice SHF, segundo trimestre de 2026). La oferta promedio de crédito hipotecario a tasa fija fue de 11.31% en agosto de 2026 (Banco de México).
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Las preguntas, respondidas
¿Cuánto impuesto y derechos de inscripción se pagan por una vivienda de $3 millones en Mexico City?
Por una vivienda de $3 millones en Mexico City, gravada sobre el mayor entre el valor de adquisición, el valor catastral y un avalúo, el comprador paga impuesto sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI) $155,322, derechos de inscripción, Registro Público de la Propiedad $25,098: $180,420 en total según las leyes 2026 leídas por Payotte, sin contar los honorarios del notario.
¿Cuánto impuesto y derechos de inscripción se pagan por una vivienda de $8 millones en Mexico City?
Por una vivienda de $8 millones en Mexico City: impuesto sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI) $470,014, derechos de inscripción, Registro Público de la Propiedad $25,098, $495,112 en total, sin contar los honorarios del notario.
¿Están subiendo los precios de la vivienda en Mexico City?
El índice de precios de la SHF de Mexico City varió +3.4% entre el segundo trimestre de 2025 y el de 2026, frente a +7.3% en todo México; mide el valor de avalúo de las viviendas compradas con crédito hipotecario (Sociedad Hipotecaria Federal).
¿Cuánto cuesta una vivienda en Mexico City?
De enero a junio de 2026, las viviendas compradas con crédito hipotecario en Mexico City tuvieron un avalúo mediano de $3,301,516 y un avalúo promedio de $4,285,135; la mitad se valuó entre $2,263,012 y $5,203,073 (SHF). Son valores de avalúo, no precios de venta.
¿Qué mensualidad tendría una vivienda de $3 millones en Mexico City?
Un crédito de $2,400,000 (20% de enganche) cuesta $25,281 al mes a 20 años al 11.31% (Banco de México, agosto de 2026); CAT promedio 13.78%.
¿Cuánto impuesto se paga al vender una vivienda en Mexico City?
En Mexico City aplican las reglas federales, como en todos los estados: un vendedor que no es residente fiscal en México paga por defecto el 25% del precio bruto (LISR art. 160), $750,000 en una venta de $3 millones, que entera el notario; un residente que vende su casa habitación está exento hasta 700,000 UDIS, unos $6,199,266 al 15 de octubre de 2026 (art. 93-XIX-a).
Cómo se compara Mexico City
Por una vivienda de $3 millones, el impuesto de adquisición de Mexico City es de $155,322 (5.18%), 107.1% por encima de la mediana de $75,000 de los 54 municipios calculados; un municipio cobra más y 52 menos.
El impuesto sigue una tarifa marginal (límites en pesos): $43,521 sobre $1 millón, $155,322 sobre $3 millones y $470,014 sobre $8 millones. La tasa efectiva sube de 4.35% a 5.88% entre el primer y el último precio.
Mexico City es el único municipio de Mexico City cuyo impuesto de adquisición calcula Payotte. Los derechos de inscripción, $25,098 sobre $3 millones, los fija el estado y se suman.
El impuesto y los derechos de inscripción suman 6.01% de un precio de $3 millones, $180,420, lo que equivale a 7.1 mensualidades de $25,281 y a 30.1% adicional sobre el enganche de $600,000. Para una vivienda con el avalúo mediano del estado, $3,301,516, las mismas reglas dan $199,069, 6.03% del precio.
Ordenadas de la más ligera a la más pesada de las 54 zonas, Mexico City ocupa el lugar 53.º: justo debajo en la clasificación nacional está Valladolid (Yucatán) con $120,000 y justo arriba está Querétaro (Querétaro) con $170,306. La más ligera, Guanajuato, cobra $24,144 por los mismos $3 millones, así que un comprador en Mexico City paga $131,178 más; la más pesada, Querétaro, cobra $170,306, $14,984 más que Mexico City.
Más allá de los tres precios de esta página, el impuesto y los derechos llegan a $123,283 sobre $2 millones, $304,120 sobre $5 millones y $752,112 sobre $12 millones. Entre $3 millones y $8 millones, cada peso adicional de precio paga 6.29 centavos de impuesto de adquisición, más que el 5.18% promedio a $3 millones. En la unidad de cuenta diaria (UMA, $117 en 2026), el impuesto sobre $3 millones equivale a 1,324 UMA y los derechos de inscripción a 214.
En Mexico City, las viviendas compradas con crédito hipotecario tuvieron un avalúo mediano de $3,301,516 de enero a junio de 2026: la mediana más alta de las 32 entidades, 154% por encima de la mediana nacional de $1,299,580. El promedio, $4,285,135, es 1.3 veces la mediana, así que la distribución es bastante pareja; el cuartil superior es 2.3 veces el inferior. En ese panorama, una compra de $3 millones quedaría por debajo del avalúo mediano.
El índice de precios SHF de Mexico City subió +3.4% en un año, 3.9 puntos más lento que el +7.3% de México: lugar 32.º de 32 entidades clasificadas. El conteo 2025 del SNIIV registra 17,002 créditos hipotecarios a personas en Mexico City, 1.8 por cada 1,000 habitantes del censo 2020 (entidad mediana: 3.8), con un promedio de $2,565,672, 0.78 veces el avalúo mediano. Ahí se renta el 22.2% de las viviendas (2024), por encima del 14.4% de la entidad mediana, la 5.º más alta.
Un comprador con el avalúo mediano del estado y 20% de enganche pide prestados $2,641,213; con el promedio del Banco de México de 11.31% a 20 años, eso da $27,822 al mes, frente a $25,281 para el ejemplo de $3 millones de esta página.
| Medida | Valor | Referencia | Lugar |
|---|---|---|---|
| Mexico City: impuesto de adquisición sobre $1 millón | $43,521 | mediana $21,588 | 53.º de 54 más ligero |
| Mexico City: impuesto de adquisición sobre $3 millones | $155,322 | mediana $75,000 | 53.º de 54 más ligero |
| Mexico City: impuesto de adquisición sobre $8 millones | $470,014 | mediana $232,239 | 53.º de 54 más ligero |
| Mexico City: tasa efectiva a $3 millones | 5.18% | mediana 2.5% | 53.º de 54 más ligera |
| Mexico City: tasa efectiva a $1 y 8 millones | 4.35% y 5.88% | diferencia de 1.52 puntos | sube |
| Mexico City: impuesto sobre $3 millones en UMA | 1,324 UMA | $117 por UMA | 43.6 UMA mensuales |
| Mexico City: derechos de inscripción sobre $3 millones | $25,098 | 0.84% del precio | 16.2% del impuesto |
| Mexico City: impuesto y derechos sobre $3 millones | $180,420 | 6.01% del precio | 54.º de 54 más ligero |
| Mexico City: impuesto y derechos sobre $12 millones | $752,112 | 6.27% del precio | 4.2 veces la cuenta de $3 millones |
| Índice SHF, Mexico City | +3.4% | México +7.3% | 37.º de 36 |
Las cifras
| Medida | Valor | Fuente |
|---|---|---|
| Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI) sobre $3 millones | $155,322 | Código Fiscal de la Ciudad de México, art. 112-116 (última reforma Gaceta Oficial 19 dic. 2025) |
| Derechos de inscripción, Registro Público de la Propiedad sobre $3 millones | $25,098 | Código Fiscal de la Ciudad de México, art. 196-I-a (monto reformado Gaceta Oficial 19 dic. 2025) |
| Índice de precios SHF, Mexico City, variación en un año | +3.4% | SHF, 2.º trim. 2026 |
| Índice de precios SHF, Mexico City, variación en un año | +3.4% | SHF, 2.º trim. 2026 |
| Avalúo mediano, Mexico City (ene.-jun. 2026) | $3,301,516 | SHF |
| Avalúo promedio, Mexico City (ene.-jun. 2026) | $4,285,135 | SHF |
| Créditos hipotecarios a personas, Mexico City, 2025 (vivienda nueva y usada) | 17,002 | SNIIV |
| Monto promedio de esos créditos | $2,565,672 | SNIIV |
| Proporción de viviendas rentadas, Mexico City (2024) | 22.2% | Cálculo de Payotte, INEGI ENIGH 2024 |
| Oferta promedio de crédito hipotecario a tasa fija (agosto de 2026) | 11.31% | Banco de México, CF303 |
La SHF publica precios de vivienda en pesos solo por estado; para un municipio publica un índice, no un precio. La proporción de viviendas rentadas es el conteo ponderado de Payotte sobre 2,536 viviendas de la muestra de Mexico City en la ENIGH 2024 del INEGI, sin margen de error.
Fuentes
- Impuesto de adquisición: Código Fiscal de la Ciudad de México, art. 112-116 (última reforma Gaceta Oficial 19 dic. 2025); la calculadora.
- Derechos de inscripción: Código Fiscal de la Ciudad de México, art. 196-I-a (monto reformado Gaceta Oficial 19 dic. 2025).
- Precios: Sociedad Hipotecaria Federal, Índice SHF de Precios de la Vivienda en México, segundo trimestre de 2026 (comunicado de prensa 05/2026, 10 de agosto de 2026), consultado el 15 de octubre de 2026 (datos).
- Créditos: SEDATU, Sistema Nacional de Información e Indicadores de Vivienda (SNIIV), datos abiertos « Financiamientos » 2025; Banco de México, SIE, Tasas de Interés de Crédito a los Hogares (CF303), Indicador del Costo de Créditos Hipotecarios, agosto de 2026.
- Rentas: INEGI, Encuesta Nacional de Ingresos y Gastos de los Hogares (ENIGH) 2024, microdatos de vivienda; proporción de viviendas en renta calculada por Payotte, sin margen de error.