Comprar imóvel em Cuiabá: ITBI, cartório, financiamento

Comprar em Cuiabá, em detalhe

Cuiabá é a capital de Mato Grosso e concentra 17,8% da população do estado. São 650.877 habitantes no Censo de 2022 e 698.917 na estimativa de 2026, uma alta de 7,4%, que dá a 20ª colocação entre as 55 cidades do Payotte. Em população, ocupa a 27ª posição entre as 55 e a 31ª no país, entre as 100 maiores. Os 232.270 domicílios ocupados têm 2,8 moradores, o mesmo número do Brasil.

O aluguel está em 26,9% dos domicílios, 32ª posição, e os proprietários têm 68%. No conjunto de Mato Grosso, a parcela alugada é de 27,8%.

Para financiamento, a mediana de valor de avaliação do Banco Central em Mato Grosso é de R$ 245.900 até junho de 2026, 15ª entre as 27 e abaixo dos R$ 290.545 do país. Ela cobre só imóveis comprados com crédito. A parcela pela Tabela Price em 30 anos sobre essa mediana é de R$ 1.834. O SINAPI está em R$ 2.137 por m2, 7ª posição.

Em Cuiabá, o ITBI é de 2%, conforme o art. 228 da Lei Complementar 43/1997. Nas transferências pelo SFH, a alíquota de 0,5% incide sobre o valor efetivamente financiado e a de 2% sobre o restante. Compras pelo PAR e pela Carta de Crédito Associativo também pagam 0,5%. Programas MCMV e de habitação social para renda familiar de até 6 salários mínimos têm isenção. Dessas cidades, 13 cobram alíquota maior e só uma cobra alíquota menor. Se você comprar por R$ 500 mil, o ITBI chega a R$ 10.000. A tabela estadual deixa de fora os tributos e fundos do estado, então esse valor é um piso, e não escrevemos montante de escritura nem de registro. Em 2024, o IPTU por domicílio ficou em R$ 1.590, o que dá à cidade a 26ª posição entre as 100 maiores.

Joinville, com 616.317 habitantes, e São José dos Campos, com 697.054, têm tamanho próximo.

A quota máxima de 80% sobre R$ 500 mil de preço leva a um empréstimo de R$ 400.000. Em agosto de 2026, a taxa média anual foi de 11,28%, com a Selic em 13,75%. Na Tabela Price, a parcela de R$ 3.730 fica igual durante os 30 anos; no SAC, a primeira é de R$ 4.690 e as demais baixam.

O ITBI é o imposto municipal sobre a transferência do imóvel. A escritura é o ato lavrado no tabelionato, e o registro leva a venda à matrícula no cartório de imóveis.

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As perguntas, respondidas

Quanto custam as despesas de compra de um imóvel de R$ 500 mil em Cuiabá?

Num imóvel de R$ 500 mil em Cuiabá (Mato Grosso), ITBI (2%) R$ 10.000: no mínimo R$ 10.000 ao todo, segundo as alíquotas e tabelas de emolumentos lidas em 15 de outubro de 2026 (a tabela do estado não traz valor para este preço; a tabela do estado dá os emolumentos antes dos tributos e fundos estaduais).

Quanto custam as despesas de compra de um imóvel de R$ 1 milhão em Cuiabá?

Num imóvel de R$ 1 milhão em Cuiabá (Mato Grosso): ITBI (2%) R$ 20.000, no mínimo R$ 20.000 ao todo.

Qual é a alíquota do ITBI em Cuiabá?

Cuiabá cobra ITBI de 2% sobre o valor da transmissão (Lei Complementar nº 43/1997 (Código Tributário) art. 228 (alíquotas), art. 226 (base), art. 229 (pagamento)); a mesma lei prevê alíquota reduzida de 0,5% ou 0% para algumas aquisições que define (veja a calculadora de custos de compra).

Qual a prestação mensal de um imóvel de R$ 500 mil em Cuiabá?

Um financiamento de R$ 400.000 para um imóvel de R$ 500 mil (limite do CMN de 80%) custa R$ 3.738 por mês pela Tabela Price em 30 anos a 11,31% (setembro de 2026), ou R$ 4.699 no primeiro mês pelo SAC.

Em Cuiabá se aluga mais do que no Brasil como um todo?

No Censo 2022, 26,9% dos 232.270 domicílios ocupados de Cuiabá eram alugados e 68% próprios de um morador, contra 22,2% alugados no Brasil (IBGE).

Quantas pessoas vivem em Cuiabá?

Cuiabá tinha 650.877 habitantes no Censo 2022, e 698.917 na estimativa do IBGE para 2026.

Como Cuiabá se compara

Cuiabá é a 27ª em população entre as 55 cidades da Payotte, com 650.877 habitantes no Censo 2022, 17,8% dos 3.658.649 habitantes de Mato Grosso. A estimativa do IBGE para 2026, 698.917, está 7,4% acima do Censo: mais devagar que o estado de Mato Grosso como um todo (8%), 20º de 55 cidades, contra 5,5% no Brasil. O Censo conta 2,8 moradores por domicílio ocupado, menos que os 2,86 de Mato Grosso.

26,9% dos 232.270 domicílios ocupados de Cuiabá eram alugados em 2022, bem acima da média nacional de 22,2%, e 0,9 pontos abaixo do estado de Mato Grosso (27,8%); 68% eram próprios de um morador. É a 32ª maior proporção de aluguel das 55 cidades.

Cuiabá cobra ITBI de 2%, exatamente a mediana das 41 alíquotas municipais lidas. São R$ 10.000 sobre R$ 500 mil e R$ 20.000 sobre R$ 1 milhão; a lei também prevê 0,5% e 0% para algumas aquisições que define, que a calculadora não aplica.

Em população, as cidades mais próximas na Payotte são Joinville (616.317 habitantes, 28,5% dos domicílios alugados, ITBI 2%) e São José dos Campos (697.054 habitantes, 27,8% dos domicílios alugados, ITBI 2%). Na região Centro-Oeste, que tem 4 das 55 cidades, Cuiabá tem a 3ª maior proporção de domicílios alugados. Seus 2,8 moradores por domicílio ocupado ficam em 22º lugar de 55, no meio da lista.

Os emolumentos de cartório, o imóvel financiado mediano e o custo da construção de Mato Grosso estão na página do estado.

Os números

Nenhuma série oficial aberta dá o preço dos imóveis por município no Brasil; a mediana do Banco Central é por estado.

Em outros lugares de Mato Grosso

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