En bref
Pour acheter un bien en Belgique, l’acte de vente passe devant un notaire, officier public neutre. Ses honoraires suivent un barème légal identique pour tous : ils ne se négocient pas. Pour un achat de 300 000 €, le notaire et les taxes de l’acte représentent environ 3 944 €, hors droits d’enregistrement. Un notaire peut exercer en société, qui doit porter la mention « notaires associés » ou « société notariale ». Vous choisissez librement votre étude.
Ce que fait le notaire
Selon notaire.be, le notaire reste neutre et impartial, même quand il est seul dans le dossier. À l’achat, il intervient en trois temps : conseil avant le compromis, vérifications entre le compromis et l’acte (recherches fiscales, hypothécaires, urbanistiques et cadastrales), puis acte authentique. Il présente l’acte à l’enregistrement et le transcrit, ce qui rend votre propriété opposable aux tiers. Notaire.be parle d’environ quatre mois entre le compromis et l’acte.
Pour le détail des étapes et des frais, voir le guide le notaire : rôle et frais. Pour les droits d’enregistrement, voir droits d’enregistrement.
Le titre et où le vérifier
Les sociétés notariales. La loi de ventôse an XI (art. 50) prévoit qu’un notaire peut exercer, seul ou en association, en société. Cette société doit être une société à responsabilité limitée ou une société coopérative, et « le notaire reste, néanmoins, personnellement titulaire de la fonction de notaire ». Son nom est toujours suivi de la mention « notaires associés » ou « société notariale » (art. 51). Les statuts sont adoptés sous condition d’approbation par la chambre des notaires. La loi n’oblige pas à mettre un nom de personne dans la dénomination.
Qui publie quoi. La Fédération Royale du Notariat belge (Fednot) tient l’annuaire « Trouver une étude notariale » sur notaire.be : recherche par localisation ou par nom, avec un filtre pour les médiateurs agréés.
Où vérifier. Utilisez l’accueil de notaire.be et sa recherche d’étude. Payotte ne renvoie pas vers une fiche d’étude précise et ne reprend pas l’annuaire : les conditions d’utilisation du site demandent l’accord écrit de Fednot pour reproduire ses données ou pour d’autres hyperliens que l’accueil. Contrôlez vous-même l’étude que l’on vous propose.
Combien ça coûte
Les honoraires sont fixés par un barème obligatoire, repris dans un arrêté royal, pour tous les notaires. Pour une vente de gré à gré, le tarif prévoit le barème « J » (général) et le barème « Jbis », plus favorable, pour une personne physique qui achète en pleine propriété une habitation propre et unique, avec domiciliation dans le bien dans l’année.
Exemple : achat de 300 000 €, habitation propre et unique, barème Jbis, hors droits d’enregistrement.
| Poste | Montant |
|---|---|
| Honoraires (barème Jbis) | 2 321,74 € |
| Frais administratifs | 855,00 € |
| TVA 21 % | 667,12 € |
| Droit d’écriture | 100,00 € |
| Total notaire et taxes de l’acte | 3 943,86 € |
Ce total n’inclut ni les droits d’enregistrement, ni les débours (sommes avancées à des tiers) : ils varient selon le dossier. Notre calculateur donne, pour 300 000 €, des frais d’achat totaux de 17 218 € à Bruxelles, 13 718 € en Wallonie et 10 718 € en Flandre. Pour votre cas, utilisez calculer vos frais d’achat. Seul le décompte de l’étude donne le montant exact, y compris la provision demandée avant l’acte.
Comment Payotte choisit le cabinet
Payotte retient une seule étude par commune, selon la grille de la page comment Payotte classe les cabinets. Pour les notaires :
- seules les sociétés notariales sont retenues, jamais un notaire à titre personnel ;
- la fiche porte le nom de la société tel qu’elle l’affiche. Une étude dont la dénomination reprend un nom de personne n’est pas retenue, sauf si elle affiche elle-même un nom commercial neutre : Payotte n’invente jamais de nom à la place du cabinet ;
- le titre est affiché sur le site de l’étude ; la fiche renvoie vers l’accueil de notaire.be, jamais vers une fiche d’étude ;
- au plus 3 fiches par numéro d’entreprise ;
- les honoraires étant les mêmes partout, le classement ne porte pas sur le prix, et il n’est jamais payant.
Payotte ne garantit pas le statut d’une étude : le contrôle, c’est vous qui le faites.
Les questions à poser
- Pouvez-vous me remettre un décompte détaillé (honoraires, TVA, débours, droit d’écriture) avant le compromis ?
- Quel montant de provision demandez-vous, et à quoi sert-elle ?
- Quel barème s’applique à mon dossier, J ou Jbis, et que dois-je faire pour le conserver ?
- Quel est le délai prévu entre le compromis et l’acte ?
- Puis-je choisir un autre notaire que celui du vendeur, et comment les honoraires sont-ils partagés ?
- Qui, dans l’étude, suivra mon dossier au jour le jour ?
Questions fréquentes
Puis-je négocier les honoraires du notaire ?
Non. Ils suivent un barème obligatoire, identique pour tous les notaires.
Le vendeur peut-il m’imposer son notaire ?
Non. Notaire.be répond que, à quelques exceptions près, vous pouvez choisir le notaire que vous souhaitez. Quand plusieurs notaires interviennent, les honoraires ne sont pas augmentés : ils sont partagés.
Que veut dire « société notariale » ?
Un notaire peut exercer en société. La mention « notaires associés » ou « société notariale » suit alors le nom, mais le notaire reste personnellement titulaire de sa fonction.
La TVA s’applique-t-elle aux droits d’enregistrement ?
Non. La TVA de 21 % porte sur les honoraires et sur les recherches et formalités.
Le simulateur de notaire.be donne-t-il le montant exact ?
Non, ses résultats sont indicatifs. Demandez le décompte à l’étude.
Le notaire est-il aussi mon conseil ?
Il reste neutre et impartial. Vous pouvez le consulter avant de signer le compromis, mais il n’est pas votre représentant contre l’autre partie.
Les cabinets retenus
Aucun cabinet n'est encore publié : Payotte en retiendra un seul par commune, selon la méthode publiée. Vous êtes notaire ? Demandez la place de votre cabinet →
Sources
- Les différentes étapes d'un achat immobilier (notaire.be) (consulté le 13 octobre 2026)
- Puis-je choisir le notaire que je veux ? (notaire.be) (consulté le 13 octobre 2026)
- Les frais liés à l'achat (notaire.be) (consulté le 13 octobre 2026)
- Tarif des honoraires des notaires, consolidation au 9 février 2026 (notaire.be) (consulté le 13 octobre 2026)
- Loi de ventôse an XI contenant organisation du notariat, version coordonnée au 17 février 2026, art. 50 et 51 (notaire.be) (consulté le 13 octobre 2026)
- Circulaire 2023/C/11 sur le droit d'écriture (SPF Finances) (consulté le 13 octobre 2026)