En bref
Toute personne qui présente des crédits hypothécaires à des consommateurs, en indépendant et contre rémunération, doit être inscrite à la FSMA. L’obligation vaut pour les personnes et pour les sociétés. La FSMA n’attribue aucun numéro d’inscription propre : l’intermédiaire est inscrit avec son numéro d’entreprise. Le courtier est l’une des 3 catégories (courtier, agent lié, sous-agent). Il ne peut pas vous réclamer de rémunération pour le conseil lui-même.
Ce que fait le courtier en crédit hypothécaire
Le courtier présente et propose des contrats de crédit, vous aide à préparer leur conclusion, et peut les conclure pour un prêteur. Selon la FSMA, le courtier met en relation des prêteurs et des consommateurs sans être agent lié : il n’a aucune obligation de placer sa production chez un prêteur en particulier. L’agent lié, lui, agit sous la responsabilité entière et inconditionnelle d’un prêteur ou d’un groupe de prêteurs. Le sous-agent agit sous la responsabilité d’un courtier ou d’un agent lié.
Demandez toujours à votre interlocuteur sa catégorie. L’étendue des prêteurs avec lesquels un courtier travaille ne figure pas dans le registre : posez la question par écrit. Pour mesurer ce que vous pouvez emprunter, voir votre capacité d’emprunt et le guide courtier en crédit hypothécaire.
Le titre et où le vérifier
Ce que dit la règle. L’inscription vaut soit pour le crédit hypothécaire, soit pour le crédit à la consommation. Un intermédiaire actif dans les deux a besoin de deux inscriptions : contrôlez qu’il est inscrit pour le crédit hypothécaire.
Qui publie quoi. La FSMA publie la liste des intermédiaires inscrits et permet une recherche par nom et/ou par numéro d’entreprise. Son Data portal regroupe les listes d’inscriptions, par exemple celle des courtiers en crédit hypothécaire belges. La liste des intermédiaires « provisoirement autorisés » n’est pas publiée.
Où vérifier. Utilisez l’outil « Vérifiez votre fournisseur » de la FSMA : fsma.be/fr/verifiez-votre-fournisseur/search. Cherchez un professionnel à la fois, avec son numéro d’entreprise, et notez la date de votre consultation.
Combien ça coûte
La FSMA indique que la rémunération d’un intermédiaire de crédit peut prendre différentes formes. Le Code de droit économique oblige l’intermédiaire à vous signaler les commissions ou incitations que lui versent des prêteurs ou des tiers (art. VII.128), et lui interdit de vous réclamer une rémunération, directement ou indirectement, pour les services de conseil (art. VII.131). Les textes lus ne fixent ni tarif ni pourcentage. Ne comptez donc pas sur un prix identique partout.
Avant de signer, demandez par écrit si vous devez payer quelque chose, si le courtier est aussi rémunéré par le prêteur, et ce qui se passe si le crédit n’est finalement pas conclu. Le crédit entraîne d’autres frais indépendants du courtier : voyez calculer vos frais d’achat.
Comment Payotte choisit le cabinet
Payotte retient un seul cabinet de courtage par commune, selon la grille de la page comment Payotte classe les cabinets :
- uniquement des sociétés, jamais une personne : aucun courtier n’est nommé ;
- un nom neutre, sans prénom ni nom de famille ;
- le titre est affiché sur le site du cabinet ; la fiche écrit « titre déclaré, vérifiable auprès de » la FSMA et renvoie vers sa page de recherche ;
- au plus 3 fiches par numéro d’entreprise ;
- le classement n’est jamais payant. Payotte ne contrôle pas l’inscription à votre place : c’est à vous de la consulter.
Les questions à poser
- Quel est votre numéro d’entreprise, et êtes-vous inscrit pour le crédit hypothécaire ?
- Êtes-vous courtier, agent lié ou sous-agent ? Si agent lié, pour quel prêteur ?
- Avec combien de prêteurs travaillez-vous pour ce type de dossier ?
- Quelles commissions recevez-vous des prêteurs, et devrai-je payer quelque chose moi-même ?
- Pouvez-vous me remettre le détail de chaque offre par écrit ?
- À quel service de médiation adhérez-vous en cas de litige ?
Questions fréquentes
Existe-t-il un numéro FSMA à demander ?
La FSMA écrit qu’aucun numéro d’inscription n’est attribué : demandez le numéro d’entreprise et cherchez-le au registre.
Un courtier doit-il vraiment être inscrit ?
Oui, s’il exerce à titre professionnel, en indépendant et contre rémunération. L’obligation vaut aussi pour les sociétés.
Quelle différence avec un agent lié ?
L’agent lié travaille sous la responsabilité d’un prêteur ou d’un groupe de prêteurs. Le courtier n’est lié à aucun prêteur.
Le courtier peut-il me faire payer son conseil ?
Le Code de droit économique lui interdit de réclamer une rémunération pour ces services de conseil (art. VII.131). Il doit en revanche vous signaler les commissions reçues des prêteurs.
Que faire en cas de litige ?
Les intermédiaires doivent adhérer à Ombudsfin. Sa médiation est gratuite pour le plaignant et dure en principe 90 jours calendrier. Ses avis ne sont pas contraignants.
La FSMA publie-t-elle tous les intermédiaires ?
Non : la liste des intermédiaires provisoirement autorisés n’est pas publiée.
Les cabinets retenus
Aucun cabinet n'est encore publié : Payotte en retiendra un seul par commune, selon la méthode publiée. Vous êtes courtier en crédit hypothécaire ? Demandez la place de votre cabinet →
Sources
- Qui doit s'inscrire en tant qu'intermédiaire de crédit ? (FSMA) (consulté le 13 octobre 2026)
- Quelles catégories d'intermédiaires en crédit hypothécaire existe-t-il ? (FSMA) (consulté le 13 octobre 2026)
- Comment puis-je vérifier qui est inscrit au registre des intermédiaires ? (FSMA) (consulté le 13 octobre 2026)
- Est-ce que je reçois un numéro d'inscription en tant qu'intermédiaire de crédit ? (FSMA) (consulté le 13 octobre 2026)
- Loi du 22 avril 2016 modifiant le livre VII du Code de droit économique, Moniteur belge du 4 mai 2016 (art. VII.128 et VII.131) (consulté le 13 octobre 2026)
- Ombudsfin - Procédure (consulté le 13 octobre 2026)