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Agent immobilier en Belgique : titre IPI, rôle, commission

Titre protégé, agrément de l'IPI, rôle de l'agent, commission libre affichée TVA comprise : ce qu'il faut savoir avant de confier un bien à une agence.

Vérifié le sur les sources citées en bas de page.

En bref

« Agent immobilier » est un titre protégé en Belgique : il faut être agréé par l’Institut professionnel des agents immobiliers (IPI). L’agrément est personnel, mais l’IPI agrée aussi des sociétés. La commission est libre : l’IPI n’impose aucune grille. Elle doit vous être présentée TVA comprise, et un contrat d’exclusivité dure 6 mois au maximum. Le titre se contrôle sur la base de données de l’IPI.

Ce que fait l’agent immobilier

L’agent immobilier met en relation des vendeurs et des acheteurs, ou des bailleurs et des locataires. Selon le titre sous lequel il est agréé, il agit comme agent immobilier-intermédiaire (le courtier), agent immobilier-syndic ou agent immobilier-régisseur.

Pour une vente, il prépare l’annonce, organise les visites, vous aide à fixer un prix et accompagne la négociation. Il ne remplace pas le notaire : l’acte de vente authentique reste passé devant notaire (voir le rôle du notaire). Avant de choisir une agence, lisez aussi le guide sur le contrat de courtage.

Le titre et où le vérifier

Ce que dit la règle. L’IPI écrit qu’il n’y a « pas de titre d’agent immobilier sans agréation de l’IPI ». L’agrément est « strictement personnel » : la personne qui exerce en indépendant doit être agréée elle-même. Depuis le 1er septembre 2013, l’IPI agrée aussi des personnes morales, mais cet agrément « ne remplacera jamais une agréation personnelle ». Les marchands de biens, promoteurs et experts immobiliers ne portent pas un titre protégé par l’IPI.

Qui publie quoi. L’IPI tient la base de données qu’il présente comme la seule base officielle des agents immobiliers. On y cherche par numéro IPI, nom de l’agent ou nom de l’agence, par commune ou code postal, avec un filtre courtier ou syndic.

Où vérifier. Utilisez la page de recherche de l’IPI : ipi.be/agent-immobilier. Faites-le pour un seul professionnel à la fois, avec le numéro qu’il vous a donné. Les pages de l’IPI lues ne disent pas si une société agréée reçoit son propre numéro : demandez par écrit le numéro de la personne qui suit votre dossier et, si une société est en cause, son agrément comme personne morale. Pour la marche à suivre complète, voir le guide vérifier un agent immobilier agréé.

Ce que l’agent doit afficher. Le nouveau code de déontologie (arrêté royal du 20 juillet 2026, Moniteur belge du 21 septembre 2026) oblige l’agent à indiquer son numéro d’agréation IPI dans ses documents et sur son site, avec sa raison sociale et son numéro d’entreprise. Il remplace l’ancien code à partir du 1er octobre 2026.

Combien ça coûte

La commission n’est pas fixée par la loi. L’IPI « ne conseille pas aux agents immobiliers de grille tarifaire, n’en fixe pas et n’en impose pas ». Chaque agence décide de son tarif, et vous pouvez le négocier.

Le tarif doit être présenté TVA comprise. Selon le résumé de l’IPI de l’arrêté royal du 28 septembre 2023, le contrat doit indiquer le tarif global. L’IPI donne un exemple : 4 % hors TVA s’affichent 4,84 %.

Autres clauses prévues pour le contrat avec un consommateur, d’après ce résumé : exclusivité de 6 mois au maximum, rétractation de 14 jours calendriers, indemnité de résiliation anticipée plafonnée à 50 % de la commission pendant les 3 premiers mois et à 25 % ensuite. Demandez toujours un devis écrit, et comparez plusieurs agences. Pour le budget global d’un achat, voyez calculer vos frais d’achat.

Comment Payotte choisit le cabinet

Payotte retient une seule agence par commune, selon la grille publiée sur la page comment Payotte classe les cabinets. En résumé :

  • seules les sociétés sont retenues, jamais une personne : aucun agent n’est nommé ;
  • la fiche porte le nom neutre de la société, pas un prénom ni un nom de famille ;
  • le titre est affiché par le cabinet sur son propre site ; la fiche écrit « titre déclaré, vérifiable auprès de l’IPI » et renvoie vers la page de recherche, sans recopier le registre ;
  • une même société ne peut avoir que 3 fiches au plus, selon son numéro d’entreprise ;
  • le classement n’est jamais payant. Payotte ne garantit pas l’agrément d’un cabinet : le contrôle, c’est vous qui le faites auprès de l’IPI.

Les questions à poser

  • Quel est le numéro IPI de la personne qui suivra mon dossier ? L’agence est-elle aussi agréée comme société ?
  • La commission est-elle indiquée TVA comprise, et que couvre-t-elle (photos, publicité, visites, négociation) ?
  • Le mandat est-il exclusif ? Pour quelle durée, et avec quelle reconduction ?
  • Que se passe-t-il si je résilie avant la fin, et quelle indemnité s’applique ?
  • Sur quelle base le prix de mise en vente est-il proposé ? Pouvez-vous le justifier par écrit ? (voir estimer un bien)
  • Quel est le délai de rétractation de 14 jours, et comment l’exercer ?

Questions fréquentes

Tout le monde peut-il se dire agent immobilier ?

Non. Le titre est protégé : il faut un agrément de l’IPI.

Une agence agréée suffit-elle ?

Non. L’IPI précise que l’agrément d’une société ne remplace jamais l’agrément personnel. Contrôlez la personne qui suit votre dossier.

La commission est-elle réglementée ?

Non, elle est libre et négociable. Elle doit seulement vous être présentée TVA comprise.

Combien de temps dure une exclusivité ?

6 mois au maximum, d’après le résumé de l’IPI de l’arrêté royal du 28 septembre 2023.

Puis-je me rétracter après avoir signé ?

Oui, pendant 14 jours calendriers selon ce même résumé. Lisez la clause de votre contrat.

Que faire en cas de problème avec un agent ?

Vous pouvez déposer plainte à l’IPI, qui traite l’aspect disciplinaire. Pour une indemnisation, il faut passer par les tribunaux.

Les cabinets retenus

Aucun cabinet n'est encore publié : Payotte en retiendra un seul par commune, selon la méthode publiée. Vous êtes agent immobilier ? Demandez la place de votre cabinet →

Sources