⏳ Dossier en cours de vérification. 7 règle(s) fiscale(s) attendent leur confirmation auprès de l'Agence du revenu du Canada et de Revenu Québec. Cette page n'est pas indexée tant que ce n'est pas fait, et le calculateur ne pré-remplit aucun taux.
En bref
Quand une propriété prend de la valeur puis se vend, l'écart est un gain en capital. Si c'est votre résidence principale, ce gain peut être entièrement exonéré — mais la vente doit tout de même être déclarée, et l'oubli coûte cher. Si ce n'est pas votre résidence principale (chalet, plex, immeuble locatif, maison héritée), seule une partie du gain est imposable, et elle s'ajoute à votre revenu de l'année. Trois situations valent une vérification professionnelle avant de signer : le plex habité en partie, le changement d'usage et la maison reçue en succession.
La mécanique de base
Le gain, c'est le prix de vente moins le prix payé et moins les dépenses admissibles (commission, frais juridiques, améliorations durables). Sur ce gain, une portion seulement entre dans le revenu imposable — et c'est précisément le paramètre qui a le plus bougé ces dernières années.
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Seule une fraction du gain en capital entre dans le revenu imposable : le « taux d'inclusion ». Le guide de l'ARC pour l'année d'imposition 2025 l'établit à la moitié (1/2) et applique lui-même 50 % dans ses calculs. Aucune mention d'un taux aux deux tiers n'y figure.
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Il n'existe pas de « taux d'impôt sur le gain en capital » distinct : la portion incluse s'ajoute au revenu de l'année et suit vos paliers d'imposition habituels, fédéraux et provinciaux.
Outil interactif
Estimer le gain imposable
Aucun taux n'est pré-rempli : la portion incluse et votre taux marginal se saisissent à la main, parce que ces paramètres changent et qu'un chiffre en dur se périmerait en silence. Vérifiez-les auprès de l'Agence du revenu du Canada.
Estimation indicative pour une propriété qui n'est PAS une résidence principale exonérée, et qui ne comporte ni récupération d'amortissement ni portion mixte. Ne remplace pas le calcul d'un fiscaliste. Les taux se vérifient auprès de l'Agence du revenu du Canada — cette page n'en pré-remplit aucun.
La résidence principale : exonérée, mais pas silencieuse
C'est la règle qui protège la majorité des ménages canadiens, et c'est aussi celle qui produit la plus mauvaise surprise — pas à cause de l'impôt, mais à cause de la déclaration. Beaucoup de vendeurs croient qu'une vente exonérée n'a pas à être rapportée. C'est faux, et la pénalité pour omission n'a rien de symbolique.
L'autre piège est le chalet. Un ménage ne peut désigner qu'une seule résidence principale par année : le couple qui possède une maison en ville et un chalet au bord de l'eau devra choisir, année par année, laquelle des deux il désigne — et ce choix se fait au moment de vendre, avec le recul de toutes les années de détention. C'est un calcul d'optimisation, pas une formalité.
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Une propriété est une résidence principale pour une année si quatre conditions sont réunies : c'est un logement (maison, chalet, condo, appartement, roulotte, maison mobile, péniche…) ; vous en êtes propriétaire, seul ou avec quelqu'un d'autre ; vous, votre conjoint actuel ou ancien, ou l'un de vos enfants y avez habité à un moment de l'année ; et vous la désignez comme résidence principale.
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Depuis 1982, une seule habitation par année peut être désignée résidence principale pour toute la famille — laquelle comprend les conjoints (mariés ou de fait) et les enfants mineurs non mariés. Un couple ne peut donc pas désigner deux propriétés différentes pour la même année.
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Depuis l'année d'imposition 2016, l'ARC n'accorde l'exemption QUE si la vente et la désignation sont déclarées dans la déclaration de revenus. Un oubli se rattrape en demandant une modification de la déclaration de l'année visée — l'ARC accepte une désignation tardive dans certaines circonstances, mais une pénalité peut s'appliquer.
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Quand la propriété n'a pas été résidence principale pendant toute la durée de détention, l'exemption se calcule au prorata des années désignées, selon une formule publiée par l'ARC qui comporte une année de transition supplémentaire (la règle dite « plus 1 »).
Le plex, le locatif et le changement d’usage
Le propriétaire qui habite un logement de son plex et loue les autres se trouve dans un régime mixte : une partie de l'immeuble suit les règles de la résidence principale, l'autre celles d'un bien locatif. La répartition n'est pas cosmétique — elle décide de la facture.
Et il existe un moment fiscal que presque personne ne voit venir : le changement d'usage. Transformer sa maison en logement locatif — ou l'inverse — peut déclencher une disposition réputée, c'est-à-dire un événement imposable sans qu'un dollar ne change de mains. C'est le genre de décision qui doit se prendre avec un fiscaliste avant, jamais après.
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Chaque changement d'usage d'une propriété — une résidence qui devient locative, ou l'inverse — vous fait considérer comme l'ayant vendue à sa juste valeur marchande, puis rachetée aussitôt au même montant. L'impôt peut donc frapper sans qu'un dollar ait changé de mains. Les années où le logement était votre résidence principale restent exonérées.
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Dans un immeuble à revenus habité en partie par son propriétaire, le prix de vente et le coût doivent être répartis entre la partie résidence principale et la partie locative. Seul le gain de la partie génératrice de revenu est imposable.
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Si de l'amortissement (DPA) a été déduit sur la partie locative, la vente peut déclencher une récupération d'amortissement, imposable comme un REVENU — donc en totalité, et non à la fraction du gain en capital.
La maison héritée : le cas qui exige une évaluation
Au décès, la loi traite les biens comme s'ils avaient été vendus à leur juste valeur marchande. Pour l'héritier qui revend ensuite, la conséquence est directe et souvent rassurante : son coût d'acquisition est la valeur à la date du décès. Seule la plus-value accumulée depuis ce moment constitue son gain.
Tout repose donc sur un chiffre : combien valait la propriété ce jour-là ? C'est une valeur passée, qu'il faut établir de façon défendable, parfois des années plus tard. C'est le travail d'un évaluateur agréé — et c'est l'une des rares situations où une évaluation payée aujourd'hui peut valoir plusieurs milliers de dollars d'impôt évités demain. Une estimation de courtier, aussi bien intentionnée soit-elle, ne joue pas le même rôle.
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Au décès, la personne est réputée avoir disposé de ses biens à leur juste valeur marchande immédiatement avant le décès, ce qui peut créer un gain à déclarer dans la déclaration finale. Les biens transférés au conjoint résident du Canada peuvent bénéficier d'un roulement qui reporte l'impôt.
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Pour l'héritier qui vend ensuite, le coût d'acquisition correspond à la juste valeur marchande retenue au décès : seule la plus-value accumulée APRÈS le décès constitue son gain.
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Aucune page de l'ARC destinée aux contribuables n'a été trouvée exigeant ou recommandant explicitement de faire établir par un évaluateur agréé la juste valeur marchande d'un bien hérité. Recourir à un évaluateur agréé est donc présenté ici comme une PRATIQUE USUELLE pour obtenir une valeur défendable — pas comme une obligation fiscale.
Et au Québec ?
Le Québec administre son propre impôt sur le revenu en parallèle du fédéral. Ce que ça change concrètement pour un vendeur québécois est en cours de vérification — rien ne sera affirmé ici avant confirmation à Revenu Québec.
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Revenu Québec applique un taux d'inclusion aligné sur le fédéral et une exemption de résidence principale de conception similaire, mais la désignation se produit SÉPARÉMENT au provincial, au moyen d'un formulaire distinct joint à la déclaration québécoise.
Ce que ce dossier est, et ce qu’il n’est pas
- Ce n'est pas un conseil fiscal. Aucun cas réel ne se règle avec une page web : votre taux marginal, vos autres revenus de l'année, l'historique d'usage du bien et les choix fiscaux déjà exercés changent le résultat.
- Aucun taux n'est écrit en dur. Le taux d'inclusion du gain en capital a fait l'objet d'annonces successives depuis 2024 — hausse annoncée pour la portion au-delà d'un seuil, puis reports. Publier un chiffre non vérifié serait exactement l'erreur que cette maison s'interdit : le calculateur demande donc les taux plutôt que de les supposer.
- Chaque règle citée porte sa source et sa date. Une règle fiscale sans date est inutilisable : elle peut avoir changé au dernier budget.
- Trois situations méritent un professionnel avant la signature, pas après : le plex habité en partie, le changement d'usage et la succession. Dans les trois cas, l'ordre des gestes compte autant que les chiffres.
Questions fréquentes
Dois-je payer de l’impôt en vendant ma maison ?
Si c'est votre résidence principale, le gain peut être entièrement exonéré. Mais la vente doit quand même être déclarée dans votre déclaration de revenus, même sans impôt à payer — l'omission peut entraîner une pénalité. Si ce n'est pas votre résidence principale, une portion du gain est imposable et s'ajoute à votre revenu de l'année.
Puis-je désigner ma maison ET mon chalet comme résidences principales ?
Non : un ménage ne peut désigner qu'une seule résidence principale par année. Quand vous vendez l'un des deux, vous choisissez lesquelles des années de détention sont attribuées à quelle propriété — un arbitrage qui se fait avec un fiscaliste, parce qu'il détermine l'impôt sur les deux ventes, pas seulement la première.
J’ai hérité d’une maison : sur quoi vais-je payer ?
Sur la plus-value accumulée depuis le décès, pas depuis l'achat par le défunt : votre coût d'acquisition est la valeur de la propriété à la date du décès. D'où l'importance d'établir cette valeur de façon défendable — c'est le travail d'un évaluateur agréé, et c'est une dépense qui peut valoir plusieurs milliers de dollars d'impôt évités.
Je transforme ma maison en logement locatif : y a-t-il un impact fiscal ?
Oui, et il surprend beaucoup de propriétaires : un changement d'usage peut déclencher une disposition réputée à la juste valeur marchande — un événement imposable alors qu'aucun argent n'a changé de mains. Un choix fiscal peut permettre d'en reporter l'effet, mais il se fait dans les règles et dans les délais. À voir avec un fiscaliste AVANT le changement.
Quelle portion du gain est imposable ?
Ce paramètre a changé plusieurs fois depuis 2024 et fait l'objet d'annonces successives. Plutôt que de publier un chiffre qui pourrait être périmé, cette page vous renvoie à l'Agence du revenu du Canada et laisse le calculateur vous demander le taux. C'est volontaire : un chiffre fiscal faux serait pire qu'une absence de chiffre.
Pour aller plus loin
Faire chiffrer votre cas avant de signer
Payotte nomme un seul professionnel vérifié par secteur, avec son numéro de permis publié pour que vous le vérifiiez vous-même. Pour une valeur à une date passée, c'est l'évaluateur agréé ; pour la transaction, le notaire.
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